Экспертные статьи

Минстрой России подготовил законопроект, предусматривающий внесение изменений и дополнений в фед. закон о долевом строительстве за номером 214-ФЗ, а также в закон “О рекламе” за номером 38-ФЗ. С полным текстом указанного документа можно ознакомиться в интернете в свободном доступе на порталах правовой информации.

Подготовка законопроекта осуществлялась в рамках  исполнения плана мероприятий, направленного на профилактику и пресечение недобросовестной конкуренции и монополизации на рынке строительства жилых объектов и стройматериалов. Данный план мероприятий был утвержден правительством еще в конце 2013 года.

В пояснительной записке  к  законопроекту отражается позиция авторов проекта, что внесение соответствующих изменений и дополнений в законодательство о долевом строительстве и рекламе позволит добиться большей защищённости дольщиков путем повышения прозрачности деятельности компаний-застройщиков.

Так, в случае принятия рассматриваемого законопроекта требования к застройщикам существенно ужесточатся, а контроль за их деятельностью будет более предметным и эффективным.

Что ждет застройщиков в случае принятия законопроекта?

Авторы законодательной инициативы в частности предлагают:

1. Установить требования к застройщикам по раскрытию основополагающей информации относительно жилого строительства, в частности сведений о компаниях-застройщиках и об объектах долевого строительства. Соблюдение  этих требований должно быть для застройщиков обязательным.
2. Изменить способ подачи застройщиком проектных деклараций. В настоящее время декларации по проектам  направляются посредством почтовых  отправлений. В случае принятия законопроекта компания-застройщик будет обязана подавать  проектные декларации в электронном виде с использованием ЭЦП путем заполнения специальной электронной формы декларации на сайте надзорного органа.
3. Обязать контролирующий орган вести специальный электронный реестр проектных деклараций. Указанный реестр должен быть единым.
4. Расширить объем полномочий контролирующего органа правами, необходимыми для ведения реестра проектных деклараций.
5. Расширить объем сведений о застройщике, инженерно-технических и проектных характеристиках, которые приводится  в проектной декларации,  а также изменить некоторые требования к декларации. Например, в новых проектных декларациях нужно будет указывать не цели проектов строительства, а непосредственно сведения о видах объектов капстроительства. Необходимо будет заполнять сведения о лицах, осуществлявших архитектурно-проектную деятельность и инженерные изыскания, подавать информацию о результатах инженерно-изыскательских экспертиз, указывать наименование будущего жилого комплекса и проектные характеристики его общего имущества, информацию о технологических присоединениях (речь идет о подключении строящегося объекта к электросетям и иным инженерно техническим коммуникациям), об их сроках и стоимости платы за подключение. Кроме того проектная документация должна в полной мере соответствовать документации о территориальной планировке строительства, содержать сведения о договорах, связанных  с комплексным освоением территории и развитием инфраструктуры.
6. Наложить запрет на  использование в рекламных материалах коммерческих наименований застройщиков и  иных юридических лиц,  информация о которых отсутствует в проектных декларациях
7. Запретить компании-застройщику проводить рекламную компанию до получения разрешения на строительство жилого объекта и до подачи проектной декларации в контролирующий орган.

Предполагается, что указанные выше требования к застройщикам позволят вытеснить с рынка долевого строительства компании-однодневки, а также непрофессиональных или недобросовестных участников рынка, сделать долевое строительство в России более открытым, безопасным, юридически и социально привлекательным.

Как законопроект защищает интересы дольщиков?

Основная идея законопроекта, как уже указывалось выше, заключается в раскрытии необходимых сведений о проекте и о компании, осуществляющей долевое строительство. Разумеется, открытый доступ к полной информации повышает степень защищённости дольщиков, чьи денежные средства были привлечены в рамках долевого строительства.

Единый реестр проектных деклараций в электронном виде безусловно снизит риски граждан. Так, в случае принятия рассматриваемого законопроекта у дольщиков появится возможность не только получать всю интересующую их информацию на сайте застройщика, но также и проверить ее достоверность на сайте контролирующего органа. Кроме того, объем  информации о застройщике и об объекте строительства существенно расширится.

 Здесь следует отметить, что  доступ  к информации, которая содержится в едином реестре проектных деклараций, должен предоставляться всем желающим на свободной (бесплатной) основе. Ограничение доступа к данной информации допускается только строго в отдельных случаях, специально предусмотренных законодательством об информации.

Также контролирующий орган будет пресекать деятельность недобросовестных компаний. В частности, запрет использования в рекламе коммерческих обозначений и фирменных наименований компаний, которые не заявлены в проектной документации, в значительной степени позволит блокировать мошеннические махинации на рынке долевого строительства. Кроме того, очень важно, что  рекламная компания по новому законопроекту может быть начата только после получения застройщиком разрешения на строительство и направления проектной декларации в контролирующий орган. Таким образом, у контролирующего органа появляются правомочия проверить соответствие рекламы застройщика  реальному положению вещей.  На сегодняшний день рекламная информация застройщиков никем и никак не проверяется, поскольку у контролирующих органов нет для этого соответствующих полномочий, что приводит к  использованию ложной рекламы и обману потребителей, у которых нет никакой возможности проверить информацию.

Как застройщик  должен обеспечивать доступ к информации и какие сведения он обязан предоставлять?

В соответствии с текстом законопроекта на застройщика возлагается обязанность создания и ведения собственного сайта, доступ к которому должен быть открытым для всех лиц, желающих ознакомиться с информацией о деятельности компании и о ее проектах. Сайт должен быть опубликован в сети “Интернет”. При этом права на домен такого сайта должны принадлежать компании-застройщику или ее учредителю.

На сайте застройщика для возможности ознакомления должны быть представлены электронные копии следующих документов:

1. Копии разрешений на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости, в частности многоквартирных домов, в строительстве которых компания-застройщик принимала участие за последние 3 года до момента опубликования проектной декларации на конкретный объект долевого строительства. При этом необходимо указывать сведения о местонахождении таких объектов и сроки их ввода в эксплуатацию (фактические сроки, а также сроки,указанные в  проектных декларациях);
2. Копию заключения аудиторской проверки компании за последний год;
3. Копию разрешения на осуществление строительства;
4. Копии  правоустанавливающих документов застройщика на землю, где планируется возведение жилого объекта;
5. Копию экспертного заключения по проектной документации (в случае, если такая экспертизы предусмотрена требованиями законодательства);
6. Копии проектных деклараций;
7. Копии техусловий на подключение к  инженерным коммуникациям и электричеству;
8. Копию типового договора долевого строительства;
9. Копии иных документов, предусмотренных законодательством.

Здесь следует отметить, что указанные документы должны быть размещены на сайте застройщика до момента подачи электронной декларации в контролирующий орган, и, соответственно, до включения соответствующей проектной декларации в единый реестр.

В случае, если в какой-либо документ из вышеперечисленных были внесены изменения, застройщик обязан разместить на своем сайте эти изменения в течении пяти рабочих дней, за исключением случаев, когда законодатель предусматривает иные сроки для размещения данной информации.

Кроме этого, законопроект существенно расширяет объем сведений о застройщике и объекте долевого строительства.

Если  в настоящее время застройщик обязан предоставить информацию только о своем наименовании, местонахождении и режиме работы, то в случае принятия рассматриваемой законодательной инициативы компании-застройщику также необходимо будет указать:

1. Номер телефона компании;
2. Адрес официального сайта компании в интернет;
3. Адрес электронной почты;
4. ФИО руководителя, а также его должность;
5. Коммерческое обозначение и название фирмы, которое планируется использовать при осуществлении рекламной компании;
6. Информацию о членстве застройщика в саморегулируемой строительной организации (в аббревиатурном написании - СРО);
7. Информацию об участии  в  ассоциациях, а также обществах взаимного страхования, если застройщик является участником таких организаций.

Взаимодействие застройщика с контролирующим органом

В соответствии с действующим законодательством, а также текстом рассматриваемого законопроекта контролирующими органами  являются Госстройнадзор и его региональные структуры (по субъектам федерации). При этом контрольные полномочия распределяются следующим образом:

Госстройнадзор контролирует работу своих региональных подразделений и устанавливает общие требования, в том числе разрабатывает и утверждает форму проектной декларации, порядок ее заполнения и подачи. Региональные отделения Госстройнадзора контролируют деятельность застройщиков на своей территории. В частности, подача проектных деклараций осуществляется в региональные органы контроля.

Законопроект Минстроя предусматривает оптимальную схему взаимодействия застройщика с контролирующим органом.

Застройщик будет обязан:

1. Подать проектную декларацию посредством заполнения соответствующей формы на сайте контролирующего органа с соблюдением всех требований к ее оформлению и используя электронную цифровую подпись (в первое время после принятия законопроекта до момента технической возможности заполнения  электронной формы, проектная декларация должна подаваться посредством почтового отправления);
2. Проектная декларация должна быть подана в контролирующий орган за четырнадцать дней до момента заключения застройщиком первого договора о долевом строительстве;
3. Соблюдать требования  о рекламе, установленные законопроектом. Нельзя начинать рекламную компанию до подачи проектной декларации, а также  ссылаться в рекламе на юридических лиц и использовать их коммерческие обозначения, если они не указаны в проектной декларации.

Контролирующий орган, помимо функций и полномочий, которыми он обладает в настоящее время, наделяется следующими правами и обязанностями:

1. Утверждать форму проектной декларации и определять порядок ее заполнения;
2. Утверждать требования к компаниям-застройщикам о порядке размещения информации о  долевом строительстве;
3. Утверждать форму предоставления отчетности застройщиков;
4. Вести единый электронный реестр проектных деклараций;
5. Запрашивать и получать от государственных и местных органов власти информацию о кадастровом учете и регистрации прав на недвижимое имущество, необходимую для ведения единого реестра проектных деклараций.

Отношение застройщиков к законодательной инициативе

Большинство компаний отнеслись к новому законопроекту совершенно спокойно, назвав требования о раскрытии информации чисто техническими. У лидеров строительного рынка подобного рода информация уже сегодня находится в открытом доступе на их сайтах, поэтому дублирование этих сведений в проектной декларации  и опубликование их  в едином реестре не вызывает никаких проблем.

Однако некоторые компании-застройщики восприняли данный законопроект негативно, высказав мнение, что это увеличит “административные барьеры”, сделает застройщиков более зависимыми от чиновников региональных подразделений Госстройнадзора и местных органов власти, в частности по вопросам согласования проектной документации и планировке территорий. Однако, как можно увидеть из анализа  документа, ужесточение требований к застройщикам проявляется главным образом в  повышении прозрачности их деятельности за счет раскрытия информации о долевом строительстве контролирующим органам и заинтересованным лицам, главным образом дольщикам, чьи средства привлекаются для осуществления строительства. Ни о каких дополнительных административных препятствиях для застройщиков речи не идет.

Считаю, что честные застройщики не должны опасаться раскрывать информацию. Компаниям, которые осуществляют свою деятельность на законных основаниях и в полном  соответствии с требованиями закона, ставят интересы своих клиентов на первое место и заботятся о своем деловом имидже, новые требования не только не повредят, но даже позволят их бизнесу развиваться более успешно, поскольку полная и открытая информация о строительстве будет способствовать повышению доверия дольщиков и отсеиванию недобросовестных конкурентов, привлекающих клиентов за счет ложных рекламных обещаний.

Разумеется, застройщикам необходимо будет согласовывать свою проектную документацию с планировкой территории. Однако это нельзя рассматривать как  “административный барьер”, хотя, конечно, определенные трудности у застройщика  на этом этапе могут возникать. Но надо понимать, что несоответствие плана территории плану застройки  вызовет немало юридических проблем и споров в будущем. Не лучше ли изначально оформить всю документацию  по закону, потратив на это немного больше усилий и времени, но при этом предотвратив все возможные проблемы и обеспечив спокойную жизнь себе и дольщикам. Застройщикам пора отказаться от законов ”дикого рынка” и научиться вести свой бизнес цивилизованно.

Автор: адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».