Экспертные статьи

Россияне всерьез обеспокоены массовым обрушением зданий. Только в городе Санкт-Петербург за летний период 2015 года было зафиксировано около десяти случаев, связанных с разрушением конструктивных элементов домов. Всему виной – незаконная перепланировка.

Чем грозит подобная самодеятельность, которая сродни снаряду замедленного действия несет в себе огромный разрушительный потенциал? В данном вопросе нам поможет разобраться адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России Андрей Комиссаров.

С точки зрения большинства россиян, перепланировка «на свой вкус и цвет» – это широко распространенный и очень популярный способ «улучшить жилищные условия», освободив пару-тройку квадратных метров, а также выразить свою индивидуальность в вопросах интерьерной моды. Но с точки зрения закона такой «индивидуальный ремонт себе во благо» без соответствующего согласования и разрешения является грубым нарушением и строго наказывается: начиная от административных штрафных санкций и заканчивая уголовной ответственностью.

Громкие аварии последних лет

• В 2008 году в Казани вследствие незаконной перепланировки «посыпались» межэтажные перекрытия с третьего по первый этажи.
  По счастливой случайности люди не пострадали.
• Обрушение секции дома в городе Ярославле в начале 2011 года стало причиной гибели пожилой женщины.
• Июнь 2010 года принес страшную трагедию в Красноярск. В ходе проведения строительных работ по несогласованной перепланировке, рухнуло четырехэтажное административное здание. Погибло три человека.
• В Адмиралтейском районе 12 октября 2015 года во время демонтажно-перепланировочных работ обрушился потолок. Погиб наемный строитель, уроженец Киргизии. Ставшие причиной «несчастного случая» изменения планировки согласованы не были. Угроза дальнейшего обрушения здания сохраняется по настоящее время: жильцы злополучного дома переселяются во временные жилые помещения маневренного фонда.

Причины тотального беспредела

По неофициальным статистическим данным, более 80% перепланировок в Северной столице производится без соответствующего согласования. Можно с высокой долей вероятности предположить, что в других российских регионах складывается аналогичная ситуация. В основе столь высокого процента незаконных перепланировок, во-первых, лежит сложность непосредственного установления фактов самовольного изменения конфигурации жилых помещений. Проще говоря, для того, чтобы обнаружить и зафиксировать незаконную перепланировку, сотрудники Жилищной инспекции должны увидеть результаты самодеятельности воочию, то есть попасть в квартиру. Жилец же имеет полное право не открывать им дверь. Во-вторых, существующие на сегодняшний день штрафы для граждан, не превышающие двух с половиной тысяч рублей, никого не пугают. Но мало кто знает, что одним штрафом не отделаться, и их спокойствие продлится лишь «до поры до времени».

Незаконные перепланировки «в законе»

Многие горожане интуитивно обеспокоены рисками обрушений, которые могут нести переустройства квартир под магазины и иные коммерческие нужды. Подобные опасения не лишены смысла, потому как существует такой феномен, как незаконные перепланировки «в законе». В России в целом и в Северо-Западном регионе в частности перепланировки часто не согласуются, а одобряются «не глядя» - без выезда на объекты. Одобряются и наделяются статусом «законных» перепланировки с множеством грубейших нарушений. Случается, что документы подписываются не уполномоченными на то лицами.

С нового 2016 года государственные органы власти берут на себя ответственность за строгий контроль нарушений, касающихся незаконных перепланировок, проводимых не только гражданами, но также юридическими лицами, планируя наказать всех виновных.

«Ломать - не строить». Что можно, а что нельзя?

Без риска нарушить закон можно производить только такие строительно-монтажные работы, которые не привносят изменений в план жилого помещения, не добавляют и не убавляют метры полезной площади. Все остальные модификации должны обязательно согласовываться и отражаться в проектной документации.

К планировке, не требующей согласования, относится косметический ремонт, установка и замена бытовой техники, перенос конвекторов, электроплиты и газовых приборов при отсутствии необходимости в прокладывании дополнительных сетей, замена сантехники, замена стандартных дверей на раздвижные и прочие несущественные изменения.

Перепланировка квартиры, включающая сооружение дополнительных или ликвидацию имеющихся дверных проемов, перемещение ванной либо унитаза в пределах соответствующих помещений, установку стеклопакетов на балконе, снос ненесущих или установку дополнительных перегородок обязывает собственника квартиры письменно уведомить об изменениях в органы технического учета.

К полностью запрещенным законом переделкам относятся снос и любые другие манипуляции с несущими перегородками, коробами вентиляции, перенос отопительных радиаторов за пределы комнаты – на лоджии и балконы. Не разрешается самовольно занимать технические помещения дома и производить в них ремонтные работы.

На первый взгляд, накладываемые ограничения кажутся надуманными, излишними и ограничивающими свободу воли собственника жилого или коммерческого помещения. К примеру, самый популярный вид незаконной перепланировки сегодня – расширение пространства комнаты за счет сноса оконного блока, в результате чего присоединяется лоджия. Казалось бы, ничего страшного. Но: подобные манипуляции запрещены, так как они приводят к изменению структуры системы отопления всего стояка, увеличению тепловой нагрузки, не предусмотренной при проектировании здания. Не редки случаи разрыва радиаторов отопления и самостоятельно замурованных в стены труб.

Застеклил лоджию – нарушил закон?

Интересный пример из судебной практики, приведенный ниже, доказывает, что даже остекление балкона в некоторых случаях может быть признано действиями по незаконной перепланировке.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда признала незаконными работы гражданки Т. по остеклению балкона, обязала привести состояние балкона в исходное состояние и взыскала в пользу истца – жилищно-строительного кооператива - суммы расходов на привлечение юриста и государственной пошлины. За год до этого женщине удалось отстоять свои права в Красногвардейском районном суде, но представители ЖСК позиций не сдали и продолжили  отстаивать мнение о том, что произведенные гражданкой Т. манипуляции отяжеляют балконную конструкцию, что несет в себе угрозу обрушения. В апелляционной инстанции ответчицу ждал проигрыш. Несмотря на выводы судебного эксперта, который выявил наличие повреждений железобетонных экранов и элементов поручня ограждения, коррозию металлических элементов ограждения, возможные повреждения гидроизоляции бетонной плиты, но не обнаружил связи между остеклением балкона и угрозой жизни и здоровью граждан, суд принял сторону истца. Ранее государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга в ходе проведения внеплановой проверки выявила нарушения технической эксплуатации жилого дома, включая вышеуказанное изменение фасада здания, и направило письмо в ЖСК с требованием устранить выявленные нарушения. Оценив все обстоятельства в совокупности, суд пришел к выводу, что балконные конструкции ускоряют процесс разрушения элементов ограждения, подвергая риску жильцов дома и прохожих, а произведенная гражданкой Т. перепланировка произведена самовольно - без соответствующего разрешения.

 «Не спрятаться, не скрыться». Риски непредвиденного выявления перепланировки

Принимая решение о перепланировке, большинство граждан придерживаются типично русской классической позиции: «не пойман – не вор» и тем самым совершают большую ошибку.

Рисков непредвиденного выявления перепланировки предостаточно, и здесь более подходит поговорка «все тайное становится явным». Незаконная перепланировка может автоматически перейти из статуса «совершенно секретно» в статус «общественного достояния», если:

•   Соседи подадут жалобу в соответствующие органы на слабую звукоизоляцию, плохую вентиляцию и иные нарушения, доставляющие неудобство и дискомфорт, и в ходе проверки эксперты заметят изменения.
•  Случится коммунальная авария или сбой в работе общедомовых коммуникаций;
•  Работники коммунальных служб придут к жильцу с целью снять показания со счетчиков.

Кроме того, стоит учесть, что бдительные жильцы могут пожаловаться в надзорные инстанции просто так, без особого повода.

Незаконный перепланировщик – неполноценный собственник?

Характеристики любого помещения отражаются в техническом паспорте БТИ и кадастровом паспорте. Их изготовление является необходимым этапом оформления права собственности, которое содержит правомочия владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению. В случае изменения характеристик объекта вследствие незаконной перепланировки его облик больше не соответствует кадастровому паспорту и плану БТИ, что затрудняет свободное распоряжение имуществом.

Незаконный перепланировщик, не зафиксировав и не согласовав изменения, вероятно, не сможет:

• продать, подарить, обменять и переоформить помещение;
• получить кредит под залог недвижимости.

Кроме того, проблемы неизбежно возникнут при оформлении наследственных прав.

С 2016 года начинается масштабная ревизия незаконных перепланировок

В конце девяностых российские отделения технической инвентаризации были лишены  монопольного права осуществления технического учета, и перепланировки жилых помещений в стране не только приобрели массовый характер, но и «окрасились в серые тона». Коммерческие организации, наделенные правом учета, охотно шли с собственниками на полузаконные компромиссы.

Сегодня ведется активная законодательная работа с целью проведения сотрудниками БТИ тотальной ревизии на предмет имеющихся нарушений. Можно с уверенностью сказать, что их будет немало.

Что грозит нарушителям?

Итак, к чему готовиться нарушителям? Штрафы за незаконную перепланировку для граждан в 2016 году останутся прежними: 1000-1500 рублей и 2000-2500 рублей для жильцов многоквартирных домов. Но штрафные санкции, предусмотренные Кодексом об административных нарушениях (ст. 7.21 КоАП РФ) – это отнюдь не самое страшное.  Согласно Жилищному кодексу (ч. 3, 5 ст. 29 ЖК РФ) нарушителя могут обязать восстановить прежний вид помещения. А в случае игнорирования предписаний можно лишиться квартиры. Кроме того, в ходе разбирательств будут учитываться «лишние» квадратные метры, которые получил собственник в результате незаконной перепланировки.

В крайних случаях предусмотрена уголовная ответственность, например, если в результате перепланировки либо вследствие нарушения правил безопасности в ходе проведения ремонтных работ нанесен крупный материальный ущерб третьим лицам или пострадали люди.

 «На карандаше» организации и должностные лица

На сегодняшний день ответственность за незаконную перепланировку помещений предусмотренная статьей 7.21. КоАП, распространяется исключительно на граждан. Действующие нормы не учитывают очевидного факта, что жилая недвижимость может находиться в собственности и распоряжении юридических и должностных лиц.

По приблизительным подсчетам, число нарушений правил пользования жилыми помещениями, в том числе связанных с незаконными перепланировками, совершаемых юридическими и должностными лицами, составляет более одной тысячи случаев в год. По сей день они остаются безнаказанными. Однако Государственной думой уже одобрен  в первом чтении восстанавливающий справедливость законопроект, который предусматривает соответствующие поправки в статью 7.21 КоАП РФ и устанавливает ответственность юридических и должностных лиц за незаконную перепланировку: от 2 до 5 тысяч рублей и от 20 до 50 тысяч рублей соответственно.

Нововведения должны решить вопрос снижения количества самовольных перепланировок, а также снизить коррупционную составляющую.

Как провести перепланировку законно? Краткое пошаговое руководство

Если ваши планы по переустройству помещения полностью соответствуют букве закона и лишь требуют согласования либо вы решились узаконить уже имеющиеся изменения, достаточно предпринять следующие действия.

1. Зайдите в БТИ и закажите копию паспорта помещения.

2. Разработайте проект перепланировки квартиры с привлечением лицензированной организации.

3. Соберите пакет необходимых документов: заявление о перепланировке, документы, подтверждающие право собственности на квартиру, и техпаспорт объекта недвижимости. Подайте документы в жилищную инспекцию или многофункциональный центр.

4. После того, как ваше заявление одобрили, можно приступать к ремонту.

7. На последнем этапе соответствующие изменения вносятся в техпаспорт помещения и ставятся на кадастровый учет. 

Более подробно о том, как согласовать или узаконить перепланировку квартиры, читайте в статье  http://a-komissarov.ru/pressa/kak-soglasovat-pereplanirovku-kvartiryi.html.

Резюме

Вполне возможно, что в ближайшие годы ответственность за самовольную перепланировку будет ужесточаться. Но нужно понимать, что данные законодательные изменения – не прихоть властей, а предупреждающие меры, предпринимаемые во избежание серьезных аварий и человеческих жертв. Поэтому граждане, заботящиеся о своей безопасности и безопасности окружающих, от нововведений только выиграют, а безответственные жильцы и юридические лица, пренебрегающие законодательными нормами и установленными правилами строительства, понесут законное справедливое наказание.