Экспертные статьи

Сделки на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и других крупных городов сопряжены с рисками, поэтому задача каждого участника, будь то банк или покупатель – вложить средства с выгодой, минимизировав вероятность их утраты.

В соответствии с 214-ФЗ застройщик вправе продавать квартиры с момента получения разрешения на строительство на любой стадии готовности дома: от фактического начала строительных работ до непосредственной сдачи объекта.

Перед тем как приобрести квартиру в строящемся доме или инвестировать средства в конкретный проект, очень важно достоверно оценить стадию строительства, так как информация, предоставленная застройщиком, может существенно отличаться от реального положения дел. Оценку стадии строительства следует также проводить уже после заключения сделки, в ходе работ по возведению объекта, сверяя фактическое развитие процесса во времени с планом застройщика, чтобы своевременно принимать соответствующие меры в случае выявления существенных отклонений.

О том, какие стадии строительства существуют и какие из них можно считать «безопасными» для инвесторов и покупателей, а главное – как не дать ввести себя в заблуждение в вопросах оценки стадии строительства, рассказал адвокат Андрей Комиссаров.

Для кого стадия строительства имеет определяющее значение?

 Стадия строительства имеет определяющее значение:

• Для банка при аккредитации застройщика

Сегодня жильё «на стадии котлована» банки практически не кредитуют. В условиях экономической нестабильности продажа паев начинается как минимум с двух этажей. По большей же части это объекты, завершенные более чем на 50-80%.

Банковская аккредитация – это форма одобрения банком выдачи ипотечных кредитов на квартиры в рамках объекта строительства (подробно об аккредитации здесь: http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html). Инвестирование на начальных стадиях – рискованное мероприятие, поэтому кредитные организации проводят комплексный аудит застройщика и конкретных жилых объектов. На первом этапе проверяется благонадежность и финансовая устойчивость строительной организации. На втором этапе, помимо правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов осуществляется тщательная проверка объекта. При этом оценка стадии строительства является важным этапом процедуры банковской аккредитации, так как позволяет получить актуальные и достоверные данные о жизнеспособности проекта.

• Для покупателя (дольщика)

Помимо рисков покупателя (дольщика), вероятность возникновения которых обратно пропорциональна степени готовности жилого дома, от того, на какой стадии строительства находится объект, зависят стоимость квадратного метра и ипотечный процент.

Желая сэкономить, граждане обращаются к первичному рынку недвижимости, предпочитая покупку квартиры в строящемся доме. На начальных этапах строительства объекта цены на квартиры наиболее привлекательны. В среднем стоимость квартир на этапе «котлована» на 20-25% меньше стоимости квартир в готовых домах. Что касается проектов, реализуемых в Санкт-Петербурге, разница может достигать 30-35%. Однако и риск потерять вложенные средства, приобретая жилье на 0−2 этапе возведения дома, крайне высок: строительство может приобрести статус проблемного долгостроя или вовсе «заморозиться». Оптимальной является покупка квартиры, когда дом построен приблизительно на 70%, либо непосредственно перед вводом в эксплуатацию – на этапе наиболее разумного соотношения цены и рисков.

Несмотря на золотое правило «чем выше готовность дома, тем меньше рискует покупатель» абсолютно безопасного этапа строительства не существует. На каждом этапе существуют собственные риски, и один из них – несоответствие заявленной застройщиком стадии строительства фактической.

Кроме того, кредитные организации могут находиться «в одной связке» с застройщиком, инвестируя проект. Банки ориентированы в первую очередь на получение прибыли и только потом – на снижение рисков заемщиков. По этой причине полученная застройщиком аккредитация и подтверждение стадии строительства банком не могут являться стопроцентной гарантией надежности застройщика и безопасности сделки, и покупателю стоит ответственно подходить к данному вопросу и по возможности лично удостовериться в том, что информация о стадии строительства актуальна на момент подписания договора.

Важно: если на определенном этапе выяснятся, что застройщик не в состоянии завершить строительство, возникает необходимость расчета сумм денежных средств, подлежащих возврату каждому конкретному инвестору или участнику долевого строительства. Для подобного расчета требуется точная информация о степени готовности конкретной части жилого дома (квартиры) на момент остановки строительства. 

Как оценить стадию строительства и не дать ввести себя в заблуждение?

Проведение независимой строительной экспертизы поможет достоверно оценить стадию строительства любых зданий и сооружений любой степени готовности, включая инженерные коммуникации, строительно-монтажные, отделочные работы и соответствие состояния объекта технической и отчетной документации застройщика. Экспертиза проводится на основе объективных экспертных методик согласно нормативным документам. Отчет оформляется в виде письменного экспертного заключения. Главное, на что стоит обратить внимание при оценке стадии строительства – это незаинтересованность строительно-экспертной организации.

Для покупателя проведение экспертизы – довольно затратное мероприятие. Тем не менее, дольщик может самостоятельно оценить стадию строительства. Во-первых, нужно знать хотя бы основную информацию о том, какие стадии строительства существуют, и какие работы проводятся на каждом этапе:

• Этап 0 — застройщик оформил документы на строительство и приобрел участок для будущего строительства.
• Этап 1 — стадия котлована (сооружение подземной части): на участке работает спецтехника, копается грунт под устройство фундамента, установлены подпорные конструкции, организуется водоотлив и т.д.
• Этап 2 — работы на нижних этажах: возводится подземная часть, фундамент, плиты перекрытия, наружные ограждающие конструкции.
• Этап 3-4 — строительство средних и верхних этажей.
• Этап 5 — проведение внутренних отделочных работ. Дом принимается Госкомиссией, оформляются необходимые документы.
• Этап 6 —дом в эксплуатации, заселяется жильцами.

Чтобы не дать ввести себя в заблуждение, покупателю следует лично посетить строительную площадку и оценить стадию строительства, изучить информацию, написанную на информационном щите, убедиться, что строится именно тот объект, который описан в договоре. Осмотреть стройку, по возможности опросить рабочих и убедиться в том, что дом находится именно в той стадии строительства, о которой сообщил застройщик. Не будет лишним зарегистрироваться на форуме застройщика, посвященному строительству дома, и пообщаться с другими покупателями. При необходимости можно совместными силами дольщиков заказать независимую экспертизу или воспользоваться услугами компетентного адвоката.

Важно: контролировать строительство и периодически оценивать стадии желательно вплоть до полной готовности дома и получения ключей, так как интенсивное начало не всегда гарантирует успешное и своевременное завершение проекта.