Экспертные статьи
Несколько ошибок при оспаривании кадастровой стоимости в 2017 году, которых нужно избегать, чтобы не платить много
В кризис люди экономят, а бизнес – минимизирует затраты. Успешное оспаривание кадастровой стоимости* позволяет собственникам недвижимости существенно, иногда – в десятки раз, снизить налоговую нагрузку, а арендаторам – сократить размер арендной платы. Такая экономия многократно окупает все расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости и привлечением компетентного адвоката.
Кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако на практике, в результате проведения массовой оценки (без выезда на объект), кадастровая стоимость часто оказывается в разы выше рыночной. Соответственно, и налог рассчитывается «несправедливо».
Количество жалоб на неверно рассчитанную кадастровую стоимость продолжает расти. За последний год число заявлений увеличилось в 1,5 раза.
Споры граждан и представителей бизнеса с государством приносят свои плоды: за девять месяцев 2016 года общая стоимость зарегистрированной недвижимости в России снизилась на 28,5%, а в денежном выражении – на 595 млрд. рублей. И это только в результате досудебного оспаривания в комиссиях Росреестра. Суды же общей юрисдикции просто завалены подобными исками. Что же касается долгосрочных тенденций, здесь не все гладко. Согласно статистическим данным Росреестра, за 2015 год было удовлетворено более 60% исков об оспаривании кадастровой стоимости, а в 2016 году – менее половины заявлений.
Все меньшему количеству россиян удается снизить налоговую нагрузку за счет уменьшения кадастровой стоимости недвижимости. Причиной тому может быть повышение уровня «внимательности» властей к разного рода ошибкам и неточностям, допускаемым оценщиками и заявителями при подготовке жалоб, отчетов и прочей документации к судебному процессу.
В данной статье говорится о наиболее распространенных ошибках при оспаривании кадастровой стоимости, которых нужно избегать, чтобы успешно снизить налоговую нагрузку и платить меньше.
Кратко и доступно о том, как оспорить кадастровую стоимость
В течение 5 лет с момента внесения результатов определения кадастровой стоимости в реестр, ее можно оспорить. Чтобы размер кадастровой стоимости изменили, а налог пересчитали, можно пойти по одному из двух путей: либо обратиться в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости в вашем регионе, либо сразу идти в суд. Стоит заметить, что досудебный порядок для граждан, а с 2017 года и для юридических лиц, не является обязательным.
Чтобы добиться пересмотра кадастровой стоимости, нужно либо доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, на основе которых была определена эта стоимость, либо установить рыночную стоимость недвижимости на дату определения её кадастровой стоимости и предоставить соответствующий отчет.
Казалось бы, все просто. Но на практике заявители допускают энное количество ошибок, в результате которых получают отказ в пересмотре кадастровой стоимости.
Какие ошибки не прощают комиссии и суды – читайте далее.
Ошибки при оспаривании в комиссии
Чтобы оспорить кадастровую стоимость в региональной комиссии, нужно представить отчет независимого оценщика с «реальной» стоимостью объекта недвижимости и заключение эксперта на соответствие документа установленным требованиям. Напомним, что рыночная стоимость при этом должна быть рассчитана на дату определения кадастровой стоимости.
Заявления об оспаривании отклоняются уже на начальной стадии, если данные отчета получены на основании неправильной процедуры оценки. Например, без учета НДС. Следующая распространенная ошибка – оценка недвижимости без идентификации строений. В частности, оценка земли с застройками, как свободной, без учета характеристик строений – грубая ошибка, потому что от типа застройки зависит стоимость земельного участка.
Важно: члены комиссии не являются специалистами в сфере оценочной деятельности, и часто довольно расплывчато объясняют отказы. К примеру, заявителю могут сообщить, что данные отчета не соответствуют ст.11 ФЗ «об оценочной деятельности», но где именно ошибся заявитель, они говорить не обязаны и охотно пользуются таким «правом на молчание». Тем более что от кадастрового расчета зависят доходы и расходы региональных бюджетов, поэтому снижать ставки им невыгодно.
В суде все более конкретно. Далее вы узнаете, каких ошибок следует избегать при оспаривании кадастровой стоимости в суде.
Ошибки при оспаривании в суде
Судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости уже сформировалась. Тем не менее, заявители продолжают совершать типичные грубые ошибки. Например:
- Ошибаются с выбором даты, на которую определяется рыночная стоимость объекта недвижимости (примеры реальных дел: Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 по делу № 82-АПГ15-29, от 10.09.2015 № 11-АПГ15-24, от 26.08.2015 № 33-АПГ15-17).
- Не учитывают индивидуальные характеристики объекта недвижимости и не применяют необходимые корректировки или коэффициенты, учитывающие особенности его расположения. Например, вид разрешенного использования, доступность инженерных коммуникаций и т.д. (примеры реальных дел: Определение ВС РФ от 05.08.2015 № 48-АПГ15-26, от 01.07.2015 № 66-АПГ15-3, от 12.08.2015 № 24-АПГ15-2).
- Заявители оспаривают кадастровую стоимость, не имея к этому законного интереса. То есть, размер кадастровой стоимости никак не затрагивает их права и обязанности, в частности, не влияет на сумму налогов и сборов.
- «Забывают» предоставить все необходимые подтверждающие документы. К примеру, копии правоустанавливающих документов или копию диплома о ВУЗа юридическом образовании законного представителя (пример: Определение ВС РФ от 14.09.2015 № 16-АПГ15-34).
- Нарушают прочие требования Закона об оценочной деятельности, федеральные стандарты оценки и принципов ФСО (примеры реальных дел: Определение ВС РФ от 26.08.2015 № 19-АПГ15-2, от 08.07.2015 № 67-АПГ15-33, от 05.08.2015 № 5-АПГ15-33).
Итак, ошибки, совершенные при оценке недвижимости, проще говоря, низкое качество отчетов – это основная причина отказов в изменении кадастровой стоимости, как в досудебном, так и в судебном порядке.
Отчасти такое явление вызвано некомпетентностью оценщиков и юристов, представляющих интересы заявителей. С увеличением количества граждан и юридических лиц, желающих восстановить справедливость и платить меньшие суммы налога и, соответственно, с ростом спроса на услуги оценщиков, пустоты рынка заполняются «новичками» – организациями и частными специалистами, которые «берут деньги вперед», но как показывают результаты попыток оспаривания кадастровой стоимости, работать пока не научились.
Прежде чем идти в комиссию или в суд, необходимо хорошо проверить отчет об определении рыночной стоимости недвижимости и убедиться, что он соответствует всем необходимым законодательным требованиям и стандартам оценки. Желательно учитывать при этом вышеприведенные причины отказа в изменении кадастровой стоимости.
*Мы уже писали о новом порядке расчета налога на землю (читайте здесь: http: //a-komissarov.ru/assets/files/docs/1_250_11-17.pdf ) на основе кадастровой стоимости. В статье А. Комиссарова «Земельные новшества и новые кадастровые войны» вы увидите, чем отличается кадастровая стоимость от инвентаризационной стоимости, ранее используемой в качестве «базы» для расчета налога на недвижимость, и почему первая может в несколько раз превышать последнюю. Там же можно найти формулу расчета налога и много интересной информации о последствиях нововведения.