Юридические особенности и принципы сделок с апартаментами

Кажется, все уже усвоили, что квартира и апартаменты — не одно и то же. Статус у них разный: у квартиры – жилой, у апартаментов — нежилой. Но кроме того, что в апартаментах невозможна «прописка», существует и еще множество различий и ограничений, о которых почти никто не знает. Мы решили устранить этот пробел с помощью главы Санкт-петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвоката Андрея Комиссарова.

Несмотря на то, что «апартаменты» в переводе с итальянского означает «квартира», в российской практике исторически сложилось, что это слово употребляется для обозначения другого типа недвижимости, предназначенной для временного размещения.

Официально понятие апартаментов в действующем законодательстве отсутствует, но при этом некоторые его вариации можно найти в строительных и туристских рекомендательных нормативах.

В строительстве под апартаментами понимаются жилые помещения, предназначенные для временного проживания,

которые могут проектироваться в виде гостиничных номеров или квартирного типа для временного проживания (например, при сдаче внаем). В туристской сфере апартаментом является номер в средстве размещения площадью не менее 40 кв. м, состоящий из двух и более комнат (гостиной, столовой и спальни) с кухонным уголком.

Так можно прийти к однозначному выводу, что апартаменты являются нежилыми помещениями, поэтому, принимая решение об их приобретении, следует обратить внимание на несколько следующих аспектов.

Отсутствие возможности регистрации

Проблема регистрации по месту жительства особенно актуальна для городов федерального значения, поскольку пребывание в новом месте гражданина без прописки допускается на срок не более 90 календарных дней с даты прибытия. В маленьких провинциальных городах сотрудники охраны правопорядка зачастую оставляют без внимания эти требования закона, но в крупных городах лицо без регистрации серьезно рискует.

Согласно правилам регистрации, гражданин может быть зарегистрирован только в жилом помещении.

Поэтому зарегистрироваться в апартаментах или лофте не представится  возможным.

Большая налоговая ставка

Налоговая ставка на жилые помещения составляет 0,1% от их кадастровой стоимости, в отношении апартаментов она в пять раз выше — 0,5%. Это вполне логично, поскольку владение нежилым помещением в большинстве случаев преследует коммерческие цели. Законодатель полагает, что собственник апартаментов должен не жить в них, а сдавать в аренду или извлекать прибыль иным образом, следовательно, для него не составит сложности оплатить повышенный налог.

Повышенный размер коммунальных платежей

Данная особенность имеет место только в случаях, если апартаменты размещены в полностью нежилом здании, которое не является многоквартирным домом и к которому не применяются нормы жилищного законодательства. В противном случае действующее законодательство предусматривает равные права и обязанности собственников жилых и нежилых помещений.

Разница составит 10−20%.

Невозможно использование материнского капитала

Причина данного ограничения также кроется в нежилом статусе апартаментов.

Сложности с ипотекой

Далеко не все банки кредитуют приобретение апартаментов, поскольку в данной сфере на законодательном уровне не урегулирован момент, когда застройщик вправе начать привлекать инвестиции в объект, в отличие от строительства многоквартирных домов.

Можно, только осторожно

Но у апартаментов есть не только минусы, но и плюсы. Собственник, проживающий в современных апарт-отелях и комплексах, зачастую может получить такой уровень комфорта, которого не достичь в многоквартирном доме.

Например, ему предоставляется свобода в перепланировке помещения. Нормы жилищного законодательства здесь не применяются, поэтому узаконить можно любую перепланировку, не оказывающую негативного влияния на конструктив здания.

В комплексах апартаментов иногда подразумевается наличие обслуживающей организации.

Следует обратить внимание: именно обслуживающей организации, а не управляющей компании. Цель обслуживающей организации — за плату сделать жизнь постояльца или собственника комфортнее. Она часто предоставляет гостиничные услуги – питание, уборку, услуги прачечной, ресепшн и т. д.

Есть и особенности оформления таких сделок.

Первый вариант: покупаем готовые апартаменты

В данном случае сделки оформляются по тем же правилам, что и сделки с жилой недвижимостью. Обязательны письменная форма договора и государственная регистрация, при этом положения статьи 558 ГК РФ не применяются.

Напомним, что с 15 июля 2016 года факт регистрации перехода права собственности подтверждается не свидетельством о праве собственности, а выпиской из ЕГРП. Свидетельства упразднены законодателем.

Второй вариант: инвестируем в строительство апартаментов

Вкладывать деньги в строительство апартаментов следует аккуратно и осмотрительно, поскольку положения закона № 214 к ним не применяются, и покупатель апартаментов существенно менее защищен, нежели дольщик, приобретающий жилье. Застройщику апартаментов к моменту привлечения привлечения инвестиционных средств совершенно не обязательно иметь, к примеру, выданное разрешение на строительство, поэтому риск нарваться на «продавцов воздуха» намного выше.

Вместе с тем, если покупатель физическое лицо, то к нему по общему правилу применимы нормы закона «О защите прав потребителей», который по своей сути очень близок к закону о «долевке».

В нем установлены наиболее высокие санкции за неисполнение обязательств, также специальный штраф в пользу потребителя в размере 50% от суммы взысканного. Однако в случае приобретения апартаментов очень велик шанс, что суд придет к выводу о коммерческих целях приобретения апартаментов, а данный закон применим лишь к гражданам, приобретающим имущество для целей личного использования. Доказать обратное в суде будет крайне сложно, поскольку постоянное проживание в апартаментах их собственника не отвечает их целевому назначению. Поэтому в случае судебного спора велика вероятность, что кроме возврата денег и уплаты процентов, по ст. 395 ГК РФ покупатель потребовать ничего не сможет.

Заключая договор, следует проследить, чтобы в нем было указано, что апартаменты являются нежилым помещением, был установлен срок сдачи объекта, цена и порядок оплаты. Лицо, которое получает оплату по договору, должно быть лицом, обязанным передать объект.

В противном случае велик риск потерять деньги и не получить даже права требования объекта недвижимости, поскольку договор будет считаться неоплаченным.

Несмотря на то, что сегодня правовой статус апартаментов несколько неоднозначен, полагаем, что массовое их строительство и высокий спрос на этот вид недвижимости вскоре приведет к соответствующим поправкам в действующее законодательство.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/09/13/uridiceskie-osobennosti-i-principi-sdelok-s-apartamentami/