Судебная практика с недобросовестным застройщиком: наиболее типичные ситуации и рекомендации адвоката

Покупка квартиры от застройщика стала в России одним из распространённых способов приобретения нового жилья. Однако несмотря на обширную успешную практику осуществления подобных сделок, риски при покупке квартиры для участников долевого строительства всё же существуют. Нередки случаи, когда строительная компания не выполняла свои обязательства и уходила от ответственности, а обманутые дольщики оставались и без жилья, и без денег.

  Адвокат Комиссаров, руководитель коллегии «Комиссаров и Партнёры», имеет обширную практику в защите обманутых дольщиков. Он расскажет, что делать, если застройщик пытается обмануть участника долевого строительства, и как дольщику отстоять своё право собственности при покупке квартиры.

Застройщик оказался обманщиком – что делать?

Андрей Комиссаров делится профессиональным опытом: если строительная компания оказалась нечестной, то защита прав участников долевого строительства должна проходить через суд. Это потребует от дольщика воспользоваться услугами адвоката для грамотного представления своих интересов.

«Банкротство строительной компании, несоблюдение сроков сдачи объектов и использование застройщиком дешёвых материалов для возведения жилья – основные проблемы, с которыми сталкиваются обманутые дольщики», - рассказывает адвокат. Для защиты прав обманутых дольщиков в судебном порядке существует свой сценарий. Андрей Комиссаров комментирует каждый случай защиты прав обманутых дольщиков.

Если застройщик обанкротился 

Банкротство строительной компании – неприятный процесс, при покупке квартиры риски покупателя высоки именно за счёт возможности банкротства застройщика. «Для защиты дольщиков был принят закон о страховании, - рассказывает Андрей Комиссаров. – В его рамках с 1 января 2014 года строительные компании обязаны осуществлять процедуру страхования возводимых жилых объектов. При наступлении страхового случая, т.е. банкротства, компания обязана компенсировать ущерб, нанесённый дольщику». Однако закон распространяется на недвижимость, строительство которой началось после указанной даты. Что делать дольщикам, подписавшим договор ранее?

Адвокат Комиссаров советует действовать сразу после введения процедуры наблюдения касательно застройщика. Ведь это первый этап признания компании банкротом.  Необходимо обратиться в суд с заявлением о внесении его в реестр кредиторов. Нужно указать требования – денежная компенсация или передача помещения (если объект достроен). При этом за дольщиком остаётся право заменить требование передачи помещения на денежную выплату.

Если объект не достроен, то защита прав дольщиков может осуществляться путём организации участниками долевого строительства ЖСК – жилищно-строительного кооператива. Его члены направляют в суд заявление о признании за ними права владения недостроенной недвижимостью и желании завершить строительство. Участникам ЖСК придётся потратиться на завершение объекта, но зато они смогут разрешить сложившуюся ситуацию и получить жильё. Таким правом воспользовались дольщики дома в посёлке Тельмана (Ленобласть). Возведение началось в 2005 году, срок сдачи был назначен на 2007 год. Однако застройщик затянул работы до 2012, после чего был признан банкротом. Сто дольщиков объединились в ЖСК, нашли компанию-подрядчика и успешно завершили строительство в начале 2015 года.

Использование застройщиком дешёвых материалов

Нередко дольщики сталкиваются с некачественным выполнением работ застройщиком. Например, компания использует дешёвые и некачественные материалы для отделки квартиры. Перед тем, как въехать в квартиру, её покупателю придётся вложиться в приведение жилья в порядок. Чтобы избежать подобной ситуации, адвокат Андрей Комиссаров рекомендует оформление документов при покупке квартиры производить с помощью грамотного специалиста. Он проследит, чтобы в договоре, заключающемся с застройщиком, были грамотно прописаны характеристики объекта.

Принятие дольщиком объекта происходит по передаточному акту. Андрей Комиссаров рассказывает: согласно ст. 8 ФЗ №214, в случае обнаружения несоответствий объекта условиям договора, дольщик имеет право отказаться от подписания акта, пока строительная компания не приведёт объект в соответствие с договором.

Также при несоответствии качества жилья договору дольщик в праве требовать от компании составления двустороннего акта о выявленных дефектах. Дольщик при этом, в соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ может выдвинуть компании одно из требований:

Если застройщик отказывается от выполнения условия, то дольщик имеет право отказаться от подписи акта передачи и обратиться в суд.

В практике Андрея Комиссарова был случай, когда один из дольщиков был вынужден привлечь стороннюю компанию для обеспечения звукоизоляцией межквартирных перегородок. Ранее при передаче объекта этот дефект был письменно зафиксирован, а застройщик его так и не устранил. Дольщик требовал компенсации затрат на работы и аренду жилья (так как квартира не была сдана в срок), неустойку за задержку сдачи объекта, штраф за отказ привести объект в соответствие договору. Хотя застройщик пытался доказать, что задержка произошла по вине дольщика, суд встал на сторону истца.

Андрей Комиссаров считает, что дольщику при подписании договора с застройщиком необходима помощь юриста - покупка квартиры станет менее рискованным шагом, ведь специалист обеспечит безопасность своего клиента.

Срыв сроков строительства

Продажа квартир от застройщика редко обходится без задержек. Мало кому из дольщиков посчастливилось получить своё жильё в срок, указанный в договоре. Согласно 214 ФЗ, права дольщика допускают расторжение контракта с застройщиком для возвращения денег уже через два месяца задержки сдачи жилья после срока, указанного в договоре. Но многие участники строительства надеются дождаться завершения возведения объекта. Срок ожидания зависит исключительно от настроя дольщика и в некоторой степени от репутации строительной фирмы. По словам Андрея Комиссарова, массовые обращения начинаются после трёхлетней задержки. Мало кто расторгает договор из-за просрочки в несколько месяцев.

Если дольщик решает расторгнуть договор, то может попытаться сделать это в одностороннем внесудебном порядке. По 214 ФЗ он имеет право требовать возврата и внесённых денег, и процентов за их использование, отмечает Адвокат Комиссаров. Строительной компании даётся 20 рабочих дней на внесение средств на счёт дольщика. Если застройщик проигнорировал требования, то участник долевого строительства может обращаться в суд.

За несколько лет ожидания завершения строительства средства, затраченные дольщиком, обесцениваются. За полученную после расторжения договора сумму сложно купить недвижимость. Такой ситуации можно избежать, включив в юридическое сопровождение покупки квартиры страхование финансовых рисков. В этом случае, отмечает Андрей Комиссаров, дольщик получит деньги сразу после наступления страхового случая. При отсутствии страховки интересы дольщика защищают законы «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве». В их рамках участник строительства имеет право требовать возмещения убытков, неустойки, компенсации за моральный ущерб, уплаты штрафа в 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от цены договора за каждый день использования средств. Суды хоть идут навстречу дольщику, но снижают суммы штрафов. К примеру, в Санкт-Петербурге дольщик ЖК «Кассиопея» обратился в суд с требованием компенсации в миллион рублей за задержку завершения строительства более чем на 2 года. Однако сумма, которую пострадавший получил по решению суда, составила всего 300 тысяч рублей.

 

Источник: http://vnovostroike.ru/spb/news/sudebnaya-praktika-s-nedobrosovestnym-zastroyshchikom-naibolee-tipichnye-situacii-i-rekomendacii-advokata