Разрешение земельных споров в судах общей юрисдикции Практика и анализ распространенных кейсов

Анализируя судебную практику по земельным спорам, можно сделать однозначный вывод, что чаще всего эти споры так или иначе связаны с границами земельных участков. 

К ним могут быть отнесены споры между соседями об установлении границ земельного участка, споры участников долевой собственности о порядке пользования землей или выделе доли собственника из общей долевой собственности. 

Данные категории дел подсудны районным судам.  

Стоит отметить, что имеют место случаи, когда проблема может возникнуть еще до принятия иска к производству, при этом заявитель может быть совершенно не виноват в образовавшихся трудностях.  

Так, например, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ говорит о том, что иски о правах на земельные участки; участки недр; здания, в том числе жилые и нежилые помещения; строения; сооружения; другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества. 

Казалось бы, законодатель прозрачно изложил суть правовой нормы: иск необходимо подавать в суд по месту нахождения земельного участка. Однако некоторые судьи уже на стадии принятия иска могут вынести совершенно невероятные судебные постановления. 

Ярким примером такого отправления правосудия является определение Выборгского городского суда Ленинградской области от 26.06.2017 (М-2186/2017) о возвращении искового заявления гражданки Б. 

Б., являясь собственником земельного участка в Выборгском районе Ленинградской области, обратилась с исковым заявлением к П. об установлении границ и исключении имеющихся сведений о границах земельного участка из государственного кадастра недвижимости. 

Указанным судебным постановлением исковое заявление возвращено. В обоснование возврата суд сослался на общую норму подсудности (ст. 28 ГПК), согласно которой иск должен быть предъявлен в суд по месту жительства ответчика. 

В данном случае говорить о законности судебного акта не приходится, поскольку, по мнению судьи, иск об установлении границ никак не относится к искам о правах на землю.  

Сложившаяся ситуация была бы закономерна, если бы в данном вопросе отсутствовали единство судебной практики либо необходимые разъяснения. В этом случае, каждый судья мог бы по собственному усмотрению трактовать ту или иную норму. 

Однако уже почти восемь лет прошло со дня утверждения постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

В п. 2 данных разъяснений прямо указано, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. 

Таким образом, определение Выборгского городского суда Ленинградской области вынесено без учета вышеуказанных разъяснений и является незаконным. Чем руководствовался суд, возвращая иск на данном основании, совершенно неясно. Может быть он просто не знаком с вышеуказанным постановлением Пленума? 

Необоснованно возвращая исковые заявления, недобросовестные судьи пользуются тем, что гражданам проще и быстрее подать новый иск, чем обжаловать незаконный судебный акт, что и было сделано в описываемом случае.  

Так, 26.05.2017 г. иск Б. необоснованно возвращен; 03.07.2017 г. Б. повторно подан аналогичный иск; 04.07.2017 г. иск принят к производству; 23.10.2017 г. исковые требования Б. удовлетворены. 

Если бы Б. приняла решение об обжаловании незаконного возврата иска, то ее жалоба, конечно, была бы удовлетворена, однако к концу октября 2017 г. Б. могла бы рассчитывать в лучшем случае на разрешение вопроса об отмене определения о возврате иска, а не на судебный акт о рассмотрении дела по существу.  

Одной из основных особенностей земельных судебных споров является то, что практически в каждом деле стороны вынуждены ходатайствовать о проведении землеустроительной экспертизы, которая является дорогостоящей. Цена напрямую зависит от количества поставленных вопросов, поэтому их формулировка должна быть четкой и как можно более емкой. 

В делах об установлении границ с помощью землеустроительной экспертизы суды выясняют соответствие фактических границ участков, а также их площади правоустанавливающим документам, кроме того с помощью экспертизы суд устанавливает координаты, по которым должны проходить спорные границы. 

31 января 2018 г. Ленинградским областным судом оставлено в силе решение Кировского городского суда Ленинградской области по аналогичному делу (№ 33-479/2018), которым удовлетворены исковые требования гражданина об оспаривании результатов межевания и установлении границ. 

Суть спора состояла в том, что ответчик К. отказался согласовать смежную границу с участком истца, после чего тайно отмежевал свой участок. 

Для постановки границ на государственный учет К. использовал в качестве способа «лазейку» в действовавшем законодательстве, активно эксплуатируемую недобросовестными кадастровыми инженерами. Так, при проведении межевания остальные смежные землепользователи были уведомлены о межевании путем размещения сообщения в местном официальном печатном издании. 

Стоит отметить, что данный способ уведомления совершенно законный, но пользоваться им надлежит только в том случае, если местонахождение смежного землепользователя неизвестно и при этом иные способы уведомления не дали положительного результата. Но регистрирующий орган не проверяет обстоятельств каждого конкретного межевания. Именно такой подход регистратора в совокупности с формулировкой закона и непорядочным кадастровым инженером могут стать реальной угрозой для землепользователя. 

В описываемом кейсе, в результате указанных кадастровых работ, кадастровый инженер перенес забор К., проходившей по смежной границе между земельными участками. После установки забора, колодец, который находился на границе участков, существовавшей в течение 40 лет, полностью оказался на территории К. 

По делу была проведена землеустроительная судебная экспертиза, которой было установлено, что фактическое землепользование сторон не совпадает со сведениями, содержащимися в ЕГРН. Юридическая граница земельного участка К, установленная в ходе судебного разбирательства, не совпадала с фактическим землепользованием на момент проведения оспариваемого межевания. 

Установив, что проведенное К. межевание выполнено с нарушением земельного законодательства, суд первой инстанции с учетом проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы счел возможным установить границы земельного участка истца по фактическому землепользованию. 

Устанавливая границы земельного участка истца, суд учел баланс интересов сторон. Колодец возвращен на территорию истца, а забор ответчика К. должен проходить в пределах его юридических границ, согласно правоустанавливающим документам. Вместе с тем, экспертом также было установлено, что границы земельного участка истца по факту с трех сторон превышают линейные границы, указанные в свидетельстве и генеральном плане СНТ, поэтому его исковые требования были удовлетворены частично. 

В декабре 2015 г. в судебной практике по данной категории дел появилось знаковое Определение Верховного Суда РФ от 15.12.2015 г. № 19-КГ15-37.  

В данном судебном акте Верховный суд РФ указал на недопустимость отправления правосудия таким образом, при котором земельный спор фактически не разрешается по существу.  

Речь идет о том, что, например, вместе с требованием об оспаривании результатов межевания суду надлежит разрешать вопрос и об установлении границ, поскольку само по себе признание результатов межевания недействительными не влечет фактического разрешения имеющегося земельного спора по существу, так как для окончательного решения конфликта требуется установление границ в определенных координатах.  

Следует отметить, что толкование правовых норм Верховным судом, изложенное в кассационных определениях не является обязательным для нижестоящих судов, однако последние чаще всего принимают их к сведению при отправлении правосудия по аналогичным делам. 

С 2015 г. судебная практика по данному вопросу не претерпела существенных изменений. Так, например, аналогичная позиция изложена и в определении Верховного суда от 9 января 2018 г. № 77-КГ17-38. Верховный суд направил дело на новое рассмотрение, отменив решения нижестоящих судов, которыми сторонам было отказано в удовлетворении требований об установлении границ.  

Отменяя решения нижестоящих судов, Верховный суд указал, что задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений (ст. 2 ГПК). 

По мнению Верховного суда, в данном случае суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований об установлении границ земельного участка, оставили возникший между сторонами спор фактически неразрешенным, тем самым нарушив положения статьи 2 ГПК. 

Также стоит обратить внимание на судебные споры, связанные с выделом в натуре частей земельных участков, находящихся в общей долевой собственности. 

Данные споры возникают в ситуациях, когда кто-либо из участников долевой собственности имеет намерение выделить свою часть земельного участка в отдельный самостоятельный объект недвижимости. Если остальные собственники согласны на раздел, то процедуру можно провести в административном порядке путем заключения соответствующего соглашения, в противном случае необходимо обращаться в суд. 

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. 

По таким делам также необходимо проведение землеустроительной экспертизы. С ее помощью суд будет выяснять общую площадь земельного участка, возможность выдела новых участков и их площади, а также возможность проведения смежных границ в определенных координатах. 

В соответствии с законодательством в отношении земельных участков в зависимости от их целевого назначения и разрешенного использования устанавливаются их предельные минимальные и максимальные размеры. 

При выделе вновь образованные земельные участки, сохраняя целевое назначение и разрешенное использование исходного земельного участка, также должны соответствовать предельным минимальным и максимальным размерам соответствующих земельных участков. 

При обращении в суд следует учитывать, что выдел доли земельного участка в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.  

В каждом субъекте предельные размеры площадей устанавливаются региональным законодательством. Далеко не каждый земельный участок можно разделить даже в судебном порядке. 

Например, Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга установлена минимальная площадь земельных участков для размещения индивидуального жилого дома - 1200 кв.м (пп. 1 п. 6 ст. 18 ч. II Приложения № 3).  

Именно эта норма не позволила собственнику земельного участка (П.), расположенного на берегу Щучьего озера в Курортном районе Санкт-Петербурга, выделить земельный участок соразмерно его доле в праве общей долевой собственности. 

Изначально П. пробовал решить вопрос в административном порядке, обратившись в КГА с просьбой разрешить выдел его 3/5 долей в обособленный земельный участок. В июне 2016 года КГА ответило отказом, указав, что в результате раздела земельного участка на два площадь одного из образуемых земельных участков составит 813 кв. м, что ниже минимального размера земельного участка 1200 кв.м, и, следовательно, противоречит закону. 

Не согласившись с отказом КГА, П. обратился в Куйбышевский районный суд Санкт-Петербурга с административным иском об оспаривании законности постановления государственного органа. 

Однако суд встал на сторону КГА, признав отказ законным и обоснованным. 

11.04.2017 г. суд отклонил административный иск. В обоснование отказа суд указал, что предложенный заявителем способ раздела земельного участка не соответствует нормам земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации, в связи с несоблюдением требований градостроительного регламента о минимальном размере каждого из образованных земельных участков, поскольку площадь одного земельного участка может соответствовать требованиям закона - 1200 кв.м, но площадь второго земельного участка будет меньше минимального размера. Законность данного решения была проверена и в суде апелляционной инстанции (гр. дело № 33а-16669/2017). 

Законом не установлен обязательный досудебный порядок разрешения земельных споров, однако практика показывает, что таким образом иногда возможно сэкономить время и деньги, поскольку правильно составленный мотивированный документ может изменить позицию оппонента.