Проверка юридической чистоты объекта жилой недвижимости

Жилая недвижимость является ценным, дорогостоящим активом. Процент обеспеченности жильем в Российской Федерации постепенно возрастает. Однако согласно данным Федеральной службы государственной статистки уровень обеспеченности жильем в нашей стране составляет примерно 23,4%, что примерно в 3 раза ниже уровня развитых Европейских стран. Приобретая квартиру или другое жилое помещение, покупателю необходимо проверить юридическую чистоту выбранного объекта во избежание огромных убытков, связанных с возможными в дальнейшем проблемами с купленным имуществом или даже с его потерей.

Понятие юридической чистоты недвижимости появилось не так давно и стало использоваться сначала в риэлтерской сфере, а затем и в нотариальной и других, имеющих отношение к рынку недвижимого имущества.

Юридическая чистота недвижимости подразумевает под собой, что:

-ранее с ней не проводилось незаконных сделок,

-она свободна от всяческих обременений или арестов,

-нет препятствий для заключения сделки с данной недвижимостью и опасений, что она будет оспорена и признана незаконной,

-риск оспаривания в будущем прав собственности на жилье сведен к нулю.

По мнению адвоката Андрея Комиссарова, проверка юридической чистоты жилой недвижимости и совершаемой с ней сделкой включает несколько этапов.

Проверка продавца

Для начала необходимо проверить, действительно ли продавец — собственник проверяемого объекта.

Важно изучить и проверить на подлинность свидетельство на жилую недвижимость о праве собственности и правоустанавливающие документы (договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве наследования и т.д.)

Согласно ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вся информация о сделках с каждым объектом недвижимого имущества и изменении прав собственности на него заносится в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (сокращенно ЕГРП) и находится в открытом доступе. Для подтверждения достоверности предоставленных документов, оплатив государственную пошлину и отправив запрос в органы государственной регистрации или через многофункциональный центр, в течение установленного законом срока (5 дней) можно получить выписку из ЕГРП. Помимо прочей информации об объекте недвижимости там указываются данные правообладателя.

Также необходимо проверить подлинность паспорта, обратившись в орган, выдавший документ.

Однако в адвокатской практике было несколько случаев, когда квартира продавалась по чужому паспорту с фотографией истинного хозяина, похожего на продавца. Это предотвратить гораздо сложнее.

Стоит обратить внимание, не находится ли жилая недвижимость в долевой собственности и не находится ли в браке продавец, так как согласно Семейному кодексу РФ на имущество, приобретенное после заключения брака, а также на жилое помещение, в котором совместными усилиями был сделан капитальный ремонт, имеют право оба супруга. И если недвижимость была продана без ведома одного из них, оставшийся в стороне супруг вправе подать иск на часть купленного Вами имущества.

При покупке объекта недвижимости необходимо согласие обоих супругов.

«Желательно, чтобы посторонних зарегистрированных не было. Если они есть, то заранее снимаются с учета, либо дают согласие на снятие учета», — советует адвокат Андрей Комиссаров.

Также желательно удостовериться, что продавец дееспособен и психически здоров и в момент заключения сделки адекватен, так как в ином случае сделка может быть признана недействительной в соответствии с ГК РФ.

Бывают случаи, когда продавцом является юридическое лицо. Тогда перечень проверяемых документов отличен от вышеописанного: устав, свидетельства о регистрации юридического лица, постановке его на налоговый учет, а также выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (сокращенно ЕГРЮЛ), которая содержит подробную информацию о предприятии, в том числе подтверждение полномочий лица, осуществляющего сделку. Сведения, содержащиеся в ЕГРЮЛ, находятся в открытом доступе согласно ФЗ 08.08.2001 N 129-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» и предоставляются при условии оплаты государственной пошлины в течение 5 дней, а также бесплатно на сайте налоговой службы.

Если сделку осуществляет доверенное лицо, необходимо проверить подлинность доверенности и не отозвана ли она к настоящему моменту, для чего стоит встретиться с доверителем.

Проверка самого объекта жилой недвижимости

Помимо информации о праве собственности на жилое помещение в выписку из ЕГРП включаются:

-описание объекта недвижимости;

-обременения. Под обременением подразумеваются аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление. При покупке недвижимости обременение ложится на Ваши плечи, и избавиться от него возможно будет скорее всего только через судебное разбирательство и окажется довольно затратным и неприятным мероприятием. Помимо всего прочего, проверьте, не сдана ли квартира или дом по договору найма, так как при передаче прав собственности он не расторгается согласно ст.675 ГК РФ, и, если пренебречь данным пунктом, возможно, Вам придется проживать с нанимателями некоторое время;

-ограничения (арест – в этом случае регистрация сделки будет приостановлена до снятия его с недвижимости);

-сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования на объект на момент выписки (нелишней будет и информация об участии данной недвижимости в судебных спорах. Скорее всего, Вы не захотите рисковать и рассмотрите другие варианты покупки);

- отметки о возражениях в отношении права собственности на объект и сведения о решении изъятия недвижимости в государственную или муниципальную собственность.

Для получения сведений о ранее прописанных в квартире нужно просмотреть расширенную выписку из домовой книги или получить информацию в бухгалтерии жилищно-эксплуатационной компании (ЖЭК).

Немаловажно убедиться, что в жилом помещении не проводилось перепланировки. Проведенное переустройство тоже представляет собой определенный риск, так как в ст. 29 Жилищного кодекса РФ прописаны случаи незаконности самовольной перепланировки и ее последствия, что может послужить для Вас поводом для отказа от рассматриваемого варианта либо снижения цены на данную недвижимость.

Сейчас распространенным явлением являются ложные сделки с недвижимостью, осуществляемые в целях личной выгоды. Если ранее проводимые сделки кажутся странными, то лучше отказаться от данного объекта недвижимости.

Имел место случай, когда при проверке квартиры обнаружилось что последняя сделка, совершенная с ней было дарение между совершенно чужими людьми. После тщательного изучения объекта недвижимости выяснилось, что переходов прав собственности совершено было около 215. Предположение адвокатов заключается в том, что данное жилье было использовано для многократного обналичивания сертификатов на жилье: сначала якобы покупали квартиру или часть ее, обналичивая таким образом сертификат и получая деньги, а затем возвращали ее в собственность по договору дарения, уплачивая определенную сумму настоящим хозяевам квартиры.

Фальсификация документов

Изучая правоустанавливающие бумаги, свидетельства о праве собственности либо документы, подтверждающие личность продавца, обратите внимание, чтобы на них не было подчисток. Все цифры на документах-основаниях и свидетельствах о праве собственности должны совпадать. «Если есть возможность, необходимо удостовериться в подлинности документов в органах, выдавших их», — настоятельно рекомендует адвокат Комиссаров.

Так в мае 2012 года житель Санкт-Петербурга обменял квартиру на дом в деревне, который видел лишь на фотографии. Все формальности были улажены в городе, после чего счастливый хозяин со всеми вещами переехал в деревню, но приобретенного дома там найти не смог. Оказалось, что документы на дом оказались липовыми. Получилось так, что после совершения данной сделки гражданин оказался «на улице» и без прописки.

Обязаны ли Вы вносить задаток?

Если Вы боитесь, внеся задаток, остаться обманутым, для юридической чистоты сделки целесообразно составить предварительный договор, в соответствии с которым дальнейший отказ продавца от подписания основного договора, а также в случае неподтвердившейся юридической чистоты проверяемого объекта недвижимости он обязан вернуть задаток в двойном размере.

Процедура проверки юридической чистоты объекта жилой недвижимости и заключаемой сделки довольно сложная и длительная, и даже если ей займется опытный специалист, нельзя дать стопроцентной гарантии отсутствия рисков. Большинство поручают это адвокатским или риэлтерским конторам, с выбором которых также нужно быть внимательными.

Очень многие страдают из-за махинаций риелторских контор при аренде жилья. Одним из примеров является Петербургская фирма «Отима», которая брала плату за арендованные жилые помещения, а потом или так называемые арендодатели не отвечали на звонки, или названных адресов вообще не существовало.

Обращайтесь в проверенные и надежные фирмы, даже если плата за услуги в них будет выше. Сэкономив на юристе или риэлторе, возможно понести потери, в несколько раз превышающие Вашу экономию при заключении сделки с недвижимостью.

Удачной покупки!

Источник: http://jurist-lawyer.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-obekta-zhiloj-nedvizhimosti.html