Правовой статус застройщика в долевом строительстве

Одним из основополагающих понятий 214-ФЗ выступает понятие застройщика. Следует отметить, что дефиниция застройщика в области долевого строительства существенно отличается от аналогичного по названию понятия, применяемого в общегражданском и градостроительном законодательстве. Соответственно различаются и правовые статусы, представляющие собой объем прав и обязанностей застройщиков, в зависимости от сферы их деятельности.

Рассмотрим эти вопросы подробнее.

На сегодняшний день в отечественном праве понятие “застройщик” используется в следующих правоотношениях:

При регулировании строительства, капремонта или реконструкции, а также при подготовке в указанных целях проектной документации и/или при выполнении инженерных изысканий. В этом случае застройщиком выступает любое лицо, обладающее соответствующими правами на осуществление строительных работ на конкретном земельном участке.
При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений и органов власти, а также НКО, которым на законных основаниях было предоставлено государственное финансирование для строительства определенных объектов. В этом случае застройщик также имеет статус заказчика.
При осуществлении обязательств строительной организацией, связанных с привлечением финансирования на нужды строительства по договорам долевого участия ( в аббревиатурном написании и далее по тексту ДДУ).

В каждом из этих случаев застройщик имеет различный объем прав и обязанностей, и кроме этого правосубъектность (возможность выступать в качестве субъекта данных правоотношений) застройщиков также существенно различается.

Так, в первом случае, согласно градостроительному законодательству в роли застройщика вправе выступать любое лицо, в том числе физическое, при условии наличия прав на землю, где планируется осуществление строительства. Иными словами, как обычный человек, так и любая организация, независимо от ее организационно-правовой формы, располагающие соответствующими земельными участками, вправе осуществлять на них строительные и сопутствующие им работы самостоятельно или с привлечением иных лиц. И при этом они будут иметь юридический статус застройщика.

При строительстве объектов, обеспечивающих нужды госучреждений, госорганов, муниципальных учреждений и органов власти и НКО, застройщиком будет являться соответствующая организация, в обязательном порядке имеющая правовой статус юр. лица и наделенная правами распоряжаться выделенными на строительство государственными или муниципальными материальными ресурсами и финансированием. Как уже было указано выше, в этом случае такая организация выступает в роли заказчика (заказчика-застройщика) и ее правовой статус включает специфические функции, связанные с обеспечением проектных и изыскательских работ, необходимой материально-технической базы, организацией строительства, а также функции, связанные с финансированием и отчетностью.

В третьем случае понятие “застройщика” применяется к строительным организациям, которые привлекают финансирование для строительства своих объектов в рамках правовой конструкции договора ДДУ. Иными словами под застройщиком в 214-ФЗ законодатель понимает строительную организацию, которая осуществляет строительство не за свой счет, а на деньги будущих собственников жилых и нежилых помещений.

Согласно правовым нормам 214-ФЗ в качестве застройщика может выступать организация, которая отвечает следующим критериям в их совокупности:

организация образована в любой форме юр. лица;
организация обладает правами на землю, где планируется возведение соответствующего строительного объекта;
организация получила в установленном законом порядке разрешение от уполномоченных органов на строительство;
организация опубликовала проектную декларацию с указанием всех необходимых сведений, установленных действующим законодательством;
организация привлекает финансирование будущих собственников жилых и нежилых помещений на основании правовой конструкции договора ДДУ;
организация не осуществляет возведение производственных объектов.

Если хотя бы один из вышеперечисленных критериев отсутствует, юридически организация не может выступать в качестве застройщика в рамках 214-ФЗ.

Разберем эти критерии подробнее.

Организация образована в любой форме юр. лица - это означает, во-первых, что застройщиками не могут являться физические лица ( в отличии от застройщиков, действующих на основании правовых норм градостроительного законодательства), а также предприниматели, имеющие статус ИП. Согласно 214-ФЗ застройщиком может быть только юр. лицо. Во-вторых, законодатель допускает любую организационно-правовую форму застройщика. Иными словами, в качестве застройщика может выступать как коммерческое, так и некоммерческое юр. лицо, разумеется, при условии, что в уставных документах такой организации указаны соответствующие виды деятельности. Таким образом, не имеет значения, является ли строительная организация акционерным обществом или обществом с ограниченной ответственностью либо НКО и т. д. Главным принципом в данном случае выступает госрегистрация строительной компании в налоговых органах в любой форме юр. лица, подтверждаемая наличием у такой организации соответствующего свидетельства о госрегистрации и сведениями о ней в ЕГРЮЛ.

Организация обладает правами на землю - это означает, что земля, которая отведена на строительство, должна принадлежать строительной организации либо на праве собственности, либо на праве аренды/субаренды, либо в отдельных случаях, установленных законодателем, на праве безвозмездного пользования. Указанные права подтверждаются соответствующими свидетельствами либо наличием арендного договора с отметкой о его госрегистрации в органах ГБР.

Организация располагает разрешением на строительство - это означает, что строительная компания обязана иметь разрешение на осуществление строительства у уполномоченных на это органов местной власти, для чего необходимо предоставить в эти органы соответствующий пакет документов, основным из которых является проектная декларация, подтверждающая соответствие будущего строительного объекта требованиям градостроительного законодательства и планировке территории. Здесь очень важно подчеркнуть, что разрешение должно быть получено не только до начала строительства, но также и до начала привлечения финансирования и заключения договоров ДДУ. На практике данное правило часто нарушается. Нередки случаи, когда застройщики начинают привлечение финансирования еще до получения соответствующего разрешения, что в результате приводит к различным негативным ситуациям, в том числе к заморозке строительства. Поэтому, прежде чем вносить деньги на строительство, дольщикам необходимо убедиться в наличии разрешения на строительство у компании-застройщика, подписанного и заверенного компетентными лицами.

Организация опубликовала проектную декларацию - в соответствии с действующим законодательством опубликование проектной декларации является обязательным условием для застройщика, которое также должно быть выполнено до начала привлечения финансирования на строительство и заключения договоров ДДУ. Кроме проектной документации. законодатель также обязывает строительные компании предоставлять необходимую информацию о себе и строящемся объекте. Последние поправки, внесенные в законодательство, существенно расширяют перечень сведений о компании-застройщике и строительном объекте, который планируется возвести, что, безусловно повышает степень защиты дольщиков.

Организация привлекает финансирование по договорам ДДУ - это означает, что правовая конструкция договора ДДУ является основополагающей при оформлении правоотношений в области долевого строительства. Наряду с договором ДДУ законодатель также допускает применение правовых норм 214-ФЗ в случаях, когда речь идет о жилищной кооперации или применении жилищных сертификатов. Однако. основной формой, как уже отмечалось выше, является договор ДДУ. Другие договоры в долевом строительстве использоваться не могут, за исключением договора уступки прав требования, который опять же заключается на основании договора ДДУ, заключенного ранее лицом, уступающим свои права по договору уступки.

Организация не осуществляет возведение производственных объектов - в соответствии с частью первой статьи второй 214-ФЗ компания -застройщик вправе возводить любые объекты недвижимости, за исключением объектов, предназначенных для производственных целей. Это означает, что застройщик вправе строить многоквартирные дома и иные сооружения, которые предназначаются для бытовых и иных, но не производственных нужд будущих собственников. Иными словами, возведение производственных объектов не регулируется 214-ФЗ и не оформляется договорами ДДУ.

Согласно действующему законодательству в сфере долевого строительства компании-застройщики вправе привлекать финансирование будущих собственников на строительство жилых и нежилых помещений, однако производственные помещения по схеме долевого участия возводиться не могут, что является вполне оправданным, так как основной целью застройщика в данной ситуации является возведение жилых помещений, которые не могут находиться в непосредственной близости от производства по соображениям безопасности жизнедеятельности. Нежилые помещения, которые возводит застройщик в рамках ДДУ должны представлять собой объекты, предназначенные для удовлетворения технических и инженерных нужд ЖИЛЬЦОВ, а также объекты необходимой инфраструктуры, предназначенной для создания оптимального комфорта проживания в многоквартирных домах. Что касается возведения только производственных объектов вне их связи с жилыми комплексами, то строительство таких объектов осуществляется по схемам, связанным с инвестиционной деятельностью, и регулируется соответствующим законодательством. Согласно нормам 214-ФЗ привлечение инвестиций не может быть оформлено правовой конструкцией ДДУ и не является объектом правового регулирования данного закона. Инвестиционная предпринимательская деятельность, которая направлена на строительство жилых комплексов, также не регулируется нормами 214-ФЗ и не может оформляться договорами ДДУ.

Рассмотренные выше шесть критериев, определяющих правовое понятие застройщика в области долевого строительства, имеют очень важное значение при выборе строительной компании для заключения договора ДДУ, поскольку в случае заключения сделки с ненадлежащим субъектом правовые сложности возникают непременно и гарантированно. Чтобы обезопасить себя от этого, необходимо до осуществления финансирования строительства тщательно проверить компанию-застройщика. В этих целях следует внимательно изучить всю информацию о строительной компании, посмотреть документы, в которых содержатся необходимые сведения о застройщике, ознакомиться с проектной документацией и очень внимательно изучить договор, который предлагает подписать застройщик. В этом вопросе нельзя торопиться и полагаться на честность строительной компании. Как показывает практика, к сожалению, несмотря на усилия законодателя, правовые нормы и контроль компетентных органов еще очень далеки от совершенства, и даже те строительные компании, которые включены в перечень надежных застройщиков региона, не соблюдают требования 214-ФЗ по отношению ко всем своим строящимся объектам. Кроме того, как отмечает адвокат Андрей Комиссаров, зачастую застройщики только декларируют в своей рекламной информации, что они работают по 214-ФЗ, однако на практике они продолжают действовать по различным “обходным “ схемам. Например, под различными предлогами строительные компании предлагают заключение так называемых предварительных договоров, по которым просят внести денежные средства, либо с клиентами заключаются договора ДДУ, которые не регистрируются в органах Росреестра на момент внесения оплаты. В обоих описанных случаях допущены грубые нарушения 214-ФЗ, которые могут привести к крайне негативным последствиям. Необходимо понимать, что честный застройщик не будет прибегать к таким методам, поскольку у нет в этом необходимости. Если застройщик предлагает отложить госрегистрацию договора ДДУ или заключить другой договор, это значит, что на данный момент у строительной компании нет реальной возможности зарегистрировать договор ДДУ. Иными словами, у застройщика не готовы необходимые проектные документы или нет разрешения на строительство или не оформлены права на землю или существуют иные проблемы, наличие которых не позволит пройти договору ДДУ госрегистрацию. Именно поэтому застройщики предлагают своим клиентам различные альтернативные варианты. Однако по закону застройщик вправе привлекать финансирование только по договору ДДУ и только с момента его заключения, который совпадает с моментом его госрегистрации. Это значит, что оплаты, произведенные до госрегистрации договора ДДУ или в рамках другого договора, не могут контролироваться уполномоченными органами и в случае возникновения любых проблем в ходе строительства, которые обязательно возникнут, поскольку был нарушен закон, вернуть эти средства будет довольно трудно, а в некоторых случаях и невозможно.

В действующем законодательстве на сегодняшний день присутствует еще немало пробелов, в связи с чем других “подводных камней” в сфере долевого строительства также довольно много.

Поэтому, прежде чем подписывать договор и вносить деньги, необходимо убедиться в том, что информация, предоставленная строительной компанией, соответствует действительности и требованиям закона. Еще лучше привлечь к этому вопросу юриста, специализирующегося на вопросах долевого строительства, так как грамотный специалист поможет сориентироваться в любой ситуации и сделать правильный выбор.

Источник: http://ppt.ru/guide/news/135087