Пожизненная рента в обмен на недвижимость: «серые» схемы

Сегодня многие пожилые люди, желающие обеспечить себе лучшее качество жизни, заключают с другим человеком такое соглашение, по которому тот берется обеспечивать их материально, а взамен получает их квартиру или другую недвижимость. Мы уже писали о юридических особенностях разных договоров ренты, одним из видов которого является  договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид ренты наиболее распространен в России.

Теперь мы продолжаем разговор об этом. Давайте рассмотрим наиболее распространенные случаи мошенничества в этой сфере вместе с руководителем Санкт-петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокатом Андреем Комиссаровым.

Чаще всего получателями ренты в виде пожизненного содержания с иждивением являются люди преклонного возраста, и бытует мнение, что именно они легкая добыча для мошенников.

Однако на практике плательщик ренты имеет куда больше шансов остаться и без денег, и без недвижимости.

Следует отметить, что все «серые» схемы, основанные на договорах пожизненного содержания с иждивением, строятся не на несовершенстве действующего законодательства, а исключительно на злоупотреблении доверием и низком уровне правовой грамотности участников таких сделок.

Когда рискует плательщик ренты

Мнимая рента. Оказывается, бывает так, что не жадный опекун запутывает беспомощную бабушку или глухого дедушку, а совсем даже наоборот. Этот способ обмана заключается в том, что пожилой собственник недвижимого имущества, пользуясь юридической неосведомленностью плательщика ренты, убеждает его в том, что переоформление недвижимости при заключении договора необязательно. Вместо этого стороны идут к нотариусу, где пожилой аферист удостоверяет завещание на имя плательщика ренты. Оригинал данного документа передается будущему наследнику, который, будучи уверенным в том, что после смерти собственника имущества оно перейдет к нему на основании завещания, начинает осуществлять выплаты.

Как правило, обман вскрывается уже после смерти недобросовестного завещателя. Гражданин выясняет, что завещание на его имя было отменено коварным рентополучателем, и квартиру получить он не может. Вместе с тем отсутствует возможность получить и какую-либо компенсацию. Плательщик ренты зачастую не очень хорошо ориентируется в правовых тонкостях наследственных правоотношений и ошибочно полагает, что выдача завещания является гарантией получения им имущества. Однако следует помнить, что в силу ст. 1130 ГК РФ лицо, выдавшее завещание, в любой момент вправе изменить или отменить его.

Практика показывает, что у таких предприимчивых стариков может быть одновременно не один и даже не два наивных плательщика!

Вступать в такие правоотношения категорически не рекомендуется. Однако если вы в силу тех или иных причин приняли условия завещателя, то перед осуществлением каждой ежемесячной выплаты рекомендуется проверять у нотариуса, удостоверившего завещание, не отменено ли оно. Так в случае недобросовестного поведения завещателя можно будет своевременно прекратить выплату ежемесячного содержания.

«Добрый самаритянин». В данном случае, в отличие от предыдущего, договор пожизненного содержания с иждивением заключается надлежащим образом, а право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты. Дальше получатель ренты всячески старается установить дружеские отношения с плательщиком ренты. Часто тот остро нуждается в жилье, однако не имеет финансовой возможности приобрести его, чем и пользуется пенсионер-обманщик: зная о финансовых трудностях своего «благодетеля», он периодически позволяет плательщику пропускать платежи, установленные договором.

Собрав достаточное количество фактов просрочки и неплатежей, бабушка или дедушка обращается в суд

с иском о расторжении договора ренты по причине ненадлежащего исполнения плательщиком своих обязательств. Судебная практика при таких обстоятельствах довольно однородна: суды, как правило, верят старикам и расторгают договоры, поскольку доказать факт наличия договоренности с получателем ренты о переносе сроков платежей в суде практически невозможно.

В такой ситуации плательщикам ренты рекомендуется заключать с получателями письменные соглашения об отсрочке в отношении каждого неисполняемого платежа. Наличие таких документов послужит основанием для отказа в удовлетворении исковых требований получателя ренты в случае обращения в суд за расторжением договора.

Необходимо учесть: если в договоре содержатся условия о том, что, помимо денежного содержания, плательщик ренты обязан, к примеру, обеспечивать получателя ренты ежедневным трехразовым полноценным питанием и одеждой, соответствующей погодным условиям, то исполнение данных обязательств также необходимо фиксировать. В противном случае плательщик ренты может остаться у разбитого корыта.

Без права распоряжения

Этот способ заключается в том, что недобросовестный собственник имущества при заключении договора пожизненного содержания с иждивением не сообщает о том, что он является лишь титульным собственником, а передаваемое имущество было приобретено в браке за счет совместных средств супругов. К моменту заключения сделки второй супруг или уже умер, или брак расторгнут, но в обоих случаях раздел имущества ранее не производился. Таким образом, возникает ситуация, при которой либо бывший супруг рентополучателя, либо его наследники имеют право оспаривать заключенный договор в судебном порядке.

Практика по таким делам также устоялась:

суды расторгают договор ренты, поскольку лицо, его заключившее, не имело права распоряжаться всем имуществом в силу закона.

При этом налицо недобросовестные действия со стороны получателя ренты, поэтому плательщик имеет право требовать возврата всех средств, уплаченных по договору, однако факт получения положительного судебного акта совсем не гарантирует того, что он будет исполнен фактически.

Когда рискует получатель ренты

С точки зрения законодательства получатель ренты более защищен, чем ее плательщик. Если условия договора не исполняются или исполняются с существенными нарушениями, рантье имеет право на расторжение договора в судебном порядке. Как уже было сказано, в большинстве случаев суды принимают решение в его пользу.

Основной способ мошенничества заключается в банальном обмане пожилого собственника недвижимости. Чаще всего злоумышленники намеренно ищут одиноких граждан, которые очень слабо ориентируются в действующем законодательстве. Чаще всего это люди, злоупотребляющие алкоголем или имеющие иные проблемы со здоровьем. 

Суть обмана состоит в том, что договор ренты заключается в простой письменной форме, а вместе с ним заключается договор купли-продажи недвижимости.

Собственник выдает нотариальную доверенность на регистрацию соответствующей сделки, а мошенники беспрепятственно регистрируют переход права собственности на основании договора купли-продажи. При этом собственник подписывает акт приема-передачи квартиры, в котором содержится указание на то, что оплата по договору получена им в полном объеме и он не имеет претензий к покупателю. 

Договор ренты в данном случае будет являться недействительным, поскольку для него обязательна нотариальная форма. Более того, чаще всего плательщиком ренты в договоре выступает не покупатель недвижимости, поэтому шансов вернуть имущество у несостоявшегося рантье практически нет. Выход один — не доверять мошенникам и консультироваться с адвокатом.

Советы юриста

В завершение хотелось бы отметить, что «серых» схем мошенничества в сфере рентных правоотношений не так много, как, например, в долевом строительстве или купле-продаже недвижимости. Не следует бояться заключения такого договора, однако

лучше всего не составлять текст самостоятельно, а воспользоваться квалифицированной юридической помощью.

Также категорически не рекомендуется заключать договор ренты, если стало известно о том, что в отношении данного имущества он уже заключался, но был расторгнут в суде по инициативе получателя ренты. Пословица о молнии, которая не бьет дважды в одно и то же место, к таким ситуациям неприменима.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/08/17/pojiznennaa-renta-v-obmen-na-nedvijimost-serie-shemi/