Пожизненная рента в обмен на недвижимость: как минимизировать риск

Печально, но факт: огромное количество одиноких пенсионеров в России живут у черты бедности и за ней. В то время как государство предлагает старикам «держаться» и желает им «хорошего настроения», многие не ждут индексации пенсии, а ищут иные способы получения средств к существованию. Чаще всего за душой у одинокого пенсионера нет ничего, кроме квартиры или домика в деревне, поэтому одним из наиболее распространенных способов улучшения финансового положения стало заключение договора ренты.

Суть договора проста: пенсионер находит человека, готового регулярно выплачивать ему суммы, на которые пенсионер обеспечивает себе более высокий уровень жизни, может покупать нужные ему продукты и лекарства, предметы обихода, а также часто готового и заботиться о нем, выполнять его поручения и т. д. В обмен на это квартира после смерти владельца переходит к плательщику ренты.

В такой сделке главное — четкая зафиксированность обязательств с обеих сторон и подтверждение их выполнения,

потому что договор ренты нередко расторгается одной из сторон из-за недобросовестности другой.

Или старик требует слишком многого, или плательщик ренты не исполняет условий – сколько расторгнутых договоров, столько и вариантов конфликта. Особая пикантность ситуации в том, что один человек волей-неволей становится заинтересован в сокращении жизни другого, и тут до уголовщины рукой подать… Мы попросили адвоката Андрея Комиссарова рассказать о юридических особенностях договора ренты и как избежать ошибок на этом пути.

Виды ренты

Положения о договоре ренты содержатся в главе 33 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с этим договором получатель ренты должен передать имущество в собственность тому, кто обязуется выплачивать получателю оговоренные суммы. Иными словами, пенсионер передает право собственности на свое имущество в обмен на регулярные выплаты. Выплачивать ренту возможно и деньгами, и в натуральной форме – в зависимости от того, как это записано в договоре.

Передача имущества может быть оформлена двумя способами: бесплатно, как при дарении, или на возмездной основе, как при купле-продаже.

Рента может быть разных видов – сейчас мы расскажем об этом.

Постоянная рента. Такой договор заключается на неопределенный срок, при этом плательщик ренты может произвести ее отчуждение – но  только с согласия своего подопечного. И тогда обязанности по выплате ренты перейдут к новому собственнику. По общему правилу, постоянная рента выплачивается деньгами поквартально, однако стороны не лишены возможности предусмотреть иную форму и сроки выплат.

При заключении такого договора обязательно следует обратить внимание, что

размер ежемесячной выплаты должен быть не менее одного прожиточного минимума на душу населения, установленного в субъекте РФ по адресу нахождения имущества.

Если сумма окажется меньше, то суд сможет признать такую сделку недействительной. Также следует учесть, что указанный минимум ежегодно индексируется, следовательно, и в договор надо включить соответствующее условие.

Пожизненная рента. Основным отличиемтакой ренты от постоянной является срок действия договора, она может быть установлена только на срок жизни получателя ренты или другого лица, указанного им. Естественно, в качестве получателя ренты здесь должно выступать только физлицо.Минимальный ее размер тоже не может быть меньше прожиточного минимума.

Если при постоянной ренте имущество, передаваемое по договору, было уничтожено или повреждено, плательщик имеет право требовать расторжения или изменения условий договора. А при пожизненное ренте это право у плательщика отсутствует.

Пожизненное содержание с иждивением

Еще один вид ренты — пожизненное содержание с иждивением. В России наиболее распространен именно он. Основным отличием от двух вышеперечисленных является специальный предмет – недвижимое имущество. Вместе с тем, такой договор чаще всего предполагает не только денежные выплаты, но и сопутствующий уход за стариком или инвалидом, обеспечение его едой, одеждой, лекарствами и, что важно, вниманием, которого не хватает одиноким людям.

Обратите особенное внимание на содержание договора: в документе должен четко указываться весь объем предоставляемого ежемесячного содержания, который, в отличие от других видов ренты, должен составлять не менее двух прожиточных минимумов (если имущество переходит плательщику ренты на безвозмездной основе).

Также этим договором нередко предусмотрена обязанность плательщика ренты по оплате ритуальных услуг для рентополучателя.

Стоит отметить, что данная обязанность зачастую дает почву для споров между наследниками и плательщиком ренты. Наследники, как правило, появляются только после смерти своего родственника, узнают о договоре, понимают, что халявы не будет, и ищут любые способы оспорить злополучный договор. По их мнению, умерший должен был быть похоронен с помпой, а плательщик ренты организовал скромные похороны, следовательно, нарушил условия договора. В таких ситуациях суды чаще всего принимают сторону плательщика ренты.

Как правильно заключить договор

Мы рекомендуем будущему плательщику ренты при заключении договора пожизненного содержания с иждивением сделать следующее:

1.      Проверить принадлежность имущества, передаваемого в обеспечение договора.

В первую очередь, нужно запросить у собственника документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство на квартиру и договор – основание возникновения права. Чаще всего такие документы являются старыми, поэтому необходимо сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП). Стоимость выписки 200 рублей, а срок изготовления составит 9 рабочих дней, если заказать выписку через МФЦ.

Из данного документа вы сможете получить актуальные сведения о принадлежности недвижимого имущества и всех обременениях. Также имейте в виду, что с 15 июля 2016 года свидетельства о праве собственности на недвижимость упразднены, однако ранее выданные документы остаются действительными.

 2.      Проверить семейное положение контрагента.

Необходимо выяснить, состоял ли собственник имущества в зарегистрированном браке на момент приобретения. Если не состоял, опасаться нечего. Если же состоял, но брак расторгнут, то необходимо выяснить, был ли произведен раздел имущества и когда расторгнут брак. Срок давности по таким делам составляет три года с даты расторжения брака.

Чаще всего подобные сделки заключают одинокие старики либо пожилые супружеские пары, поэтому риск оспаривания договора по данному основанию на практике практически не встречается. Однако если имущество приобретено в браке, а супруг собственника умер, то 

необходимо выяснить, как был разрешен вопрос о наследстве, поскольку здесь не исключен риск оспаривания договора наследниками умершего.

Не заключайте договор ренты, если со дня смерти супруга собственника еще не прошло шести месяцев, поскольку именно такой срок отведен законодательством на принятие наследства.

3.      Проверить наличие граждан, имеющих право пользования помещением.

Проверить это можно путем получения от собственника справки по форме № 9. В этом документе прописана информация обо всех зарегистрированных в квартире лицах. Если «лишние люди» имеются, целесообразно попросить собственника перед заключением договора снять их с регистрационного учета.

Не забывайте и про то, что если квартира приватизирована собственником, а зарегистрированный в ней человек отказался от приватизации в пользу собственника, то он приобрел пожизненное право пользования ей, и его нельзя будет выписать даже через суд.  Несмотря на то, что этот человек не будет иметь правовых оснований к оспариванию договора ренты, он сможет создать неудобства плательщику ренты.

4.      Провести юридический анализ текста заключаемого договора.

Договор должен иметь все существенные условия: в нем должен быть указан объем ежемесячного содержания с иждивением (жилье, уход, одежда и т. п.) и имущество, которое передается под предоставление содержания с иждивением.

Целесообразно включить в договор возможность замены такого содержания на рентные платежи. Если договор предусматривает оплату ритуальных услуг, то рекомендуется указать минимальный размер оплаты и объем таких услуг.

Договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению – несоблюдение данного условия влечет его ничтожность.

Нотариусы при удостоверении такой сделки проверяют дееспособность ее участников, также при необходимости приводят текст договора в соответствие с действующим законодательством.

Прекращение договора

По общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты, однако участники правоотношений не лишены возможности расторгнуть его и по обоюдному соглашению сторон.

Вместе с тем, следует предположить, что в случае неисполнения договора, носящего длящийся характер, получатель ренты находится в менее выгодном положении, поскольку переход права на имущество обычно происходит при его заключении.

В целях защиты интересов получателя ренты законодатель предусмотрел для него возможность одностороннего отказа от договора в случае существенного нарушения его условий, в то время как плательщик ренты такого права не имеет.

Одностороннее расторжение договора возможно только в судебном порядке, при этом получатель ренты имеет право требовать как возврата переданного имущества, так и выкупа ренты.  

Число судебных споров, возникающих из данных правоотношений, довольно велико, а судебная практика неоднозначна. О наиболее распространенных «серых» схемах, построенных на основе договора ренты, мы расскажем в следующей части статьи.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/08/02/pojiznennaa-renta-v-obmen-na-kvartiry-kak-minimizirovat-risk/