Необходимые условия при составлении договора с риелтором о продаже квартиры

В Северо-Западном регионе Российской Федерации, как и в большинстве других районов страны, предложения рынка вторичной недвижимости существенно превышают спрос. Это значит, что желающим продать дом или квартиру непросто самостоятельно осуществлять сделки по продаже недвижимости. Чтобы совершить продажу объекта, особенно срочную, продавцы прибегают к услугам риелторов, обеспечивающих сопровождение сделок с недвижимостью. Собственнику жилья предлагают заключить договор.

Обо всех нюансах заключения договора с агентством недвижимости и его работниками рассказывает адвокат Андрей Комиссаров, глава коллегии «Комиссаров и Партнеры».

Предварительная подготовка

Прежде всего, Андрей Комиссаров рекомендует продавцу определить свои запросы: цену, за которую риелтор должен продать объект, сроки осуществления сделки. Это поможет избежать проволочек и заключить договор с чёткими требованиями.

Немаловажная составляющая успешной сделки по продаже недвижимости – репутация агентства и риелтора. Почитайте отзывы в Интернете, расспросите знакомых, узнайте, с какими агентствами сотрудничают банки. Идеальный вариант – воспользоваться услугами адвоката. Опытный юрист разведает обстановку на квалифицированном уровне.

Изучаем договор

Андрей Фёдорович обращает внимание на то, что законодательство Российской Федерации не предусматривает единого образца договора продавца объекта недвижимости с риелтором, поэтому каждое агентство разрабатывает для сделки с недвижимостью документы данного вида самостоятельно. Перед подписанием адвокат Андрей Комиссаров советует внимательно ознакомиться с положениями договора – они не должны нарушать положений Гражданского и Жилищного кодексов, Закона о защите прав потребителей. Продавец имеет право попросить образец документа для детального изучения перед подписанием.
Рекомендуем прибегнуть к услугам адвоката – попросить специалиста выделить невыгодные и опасные для заказчика аспекты соглашения. Подписание договора, в корректности которого продавец не уверен, сулит проблемы и судебные разбирательства.

Договор должен иметь четко установленный срок. Формулировки типа «до выполнения обязательств» недопустимы. Такие условия, отмечает адвокат Комиссаров, невыгодны заказчику. К примеру, продавцу нужно совершить сделку как можно скорей, а риелтор не спешит найти покупателя. Тогда заказчик начинает искать другие пути продажи – сам подбирает покупателей, заключает договор с другими агентствами. В результате приходится досрочно разрывать договор, за что многие фирмы требуют заплатить неустойку. Требование о выплате неустойки является незаконным, так как заказчик вправе отказаться от исполнения договора в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Можно подписать документ, имеющий срок 1-3 месяца, а при необходимости продлить его.

Андрей Комиссаров как специалист в области юридической консультации по сделкам с недвижимостью советует внимательно изучить степень ответственности сторон за срыв купли-продажи. Как правило, агентства чётко прописывают ответственность клиента и систему штрафов, которые налагаются на него. В ряде случаев эти положения являются недействительными. Ответственность же самой компании зачастую описана общими фразами. Честное агентство закрепит в договоре свою ответственность за срыв сделки на рынке недвижимости исходя из положений Гражданского кодекса, Закона о защите прав потребителей.

Основные положения договора

«Наименование сторон» - один из первых пунктов соглашения. Здесь обязательно должны быть указаны точные данные о юридическом лице, с которым будет осуществляться сотрудничество. Если риэлтор является индивидуальным предпринимателем, то должен подписать бумаги лично. «Однако, – уточняет Андрей Комиссаров, – может поставить подпись и лицо, действующее от имени ИП. При этом адвокат советует проверить наличие доверенности на заключение подобных сделок, её срок».

Если агентство зарегистрировано как ООО или ЗАО, то подписать договор должен его руководитель. Чтобы убедиться, что именно директор поставил подпись, адвокат Комиссаров советует попросить у работников агентства выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, где указаны ФИО руководителя.  Эти сведения можно также самостоятельно получить из сайта налоговой службы. Подписать бумаги может и сотрудник организации, имеющий доверенность.

Другая важная составляющая документа – предмет договора. В данном разделе указывается подробная информация об объекте недвижимости. Адвокат Комиссаров советует не только указать сумму, за которую клиент хочет продать объект, но и предусмотреть возможность её изменения.

Цена объекта указывается с учётом вознаграждения, которое берёт агентство. Андрей Комиссаров обращает внимание на то, что в договоре должно быть расписано, из чего складывается указанная в нём стоимость недвижимости. Например, в таком виде: квартира продается за 4 миллиона рублей, из которых 100 тысяч – комиссия агентства, а 3,9 миллиона получает продавец. Если по условиям договора риэлтор может выставить объект на продажу по более высокой стоимости, к примеру – 4 миллиона 500 тысяч рублей, необходимо установить фиксированный размер комиссии (те же 100 тысяч).

Список услуг риелтора

Предмет договора – это и список услуг, которые обязано выполнить агентство или его работник. В данном случае к ним относится поиск покупателя или продажа недвижимости. Для этого риелтор осуществляет следующие работы:
• изучает ситуацию на рынке недвижимости для разработки наиболее выгодной стратегии продвижения объекта;
• распространение информации о продаже недвижимости с помощью печатных и электронных СМИ;
• поиск и отбор покупателей;
• организация просмотра объекта потенциальным покупателем;
• рекламные услуги (оплачиваются отдельно).

Не все фирмы осуществляют юридическое сопровождение сделок с недвижимостью и сбор документов, необходимых для продажи. Андрей Фёдорович обращает внимание заказчика на то, что при отсутствии в договоре указаний на то, что риелтор будет заниматься сбором бумаг, продавец не сможет обязать его провести эту процедуру.

Сколько стоят услуги риелтора?

К предмету договора относится и вознаграждение риелтора. В документе должны быть прописаны размер, срок, способ оплаты. Отсутствие развёрнутой информации затруднит урегулирование взаимоотношений сторон.

У каждой компании свой подход к оценке услуг своих специалистов. «Как правило, – отмечает Андрей Комиссаров, – агентство берёт процент от стоимости объекта. В Северо-Западном регионе этот показатель составляет в среднем 3-6% (но не менее 30-70 тысяч рублей), хотя некоторые компании работают за более высокое вознаграждение в 7-10%.

Иногда небольшой процент увеличивается за счёт сложности сделки: например, если нужно продать комнату в коммунальной квартире, если имеются проблемы с документацией. Всё чаще агентства недвижимости устанавливают фиксированную плату, в среднем она составляет 50-100 тысяч рублей. По мнению многих риелторов, фиксированная сумма платы обеспечивает достойное вознаграждение за тяжёлый поиск покупателя для проблемной недвижимости, имеющей низкую стоимость».

Итоговым документом, подтверждающим выполнение агентством своих обязательств, является акт выполненных работ. Условия и время его подписания должны быть указаны в договоре. Большинство агентств получают деньги в день, когда заказчик и покупатель подписывают договор купли-продажи. Некоторые компании идут навстречу клиентам – они готовы получить оплату в день госрегистрации права на жилье.

Детальное изучение договора с риелтором или агентством недвижимости позволит продавцу заключить выгодную и безопасную сделку. Для большей уверенности в том, что документ составлен корректно, следует прибегнуть к услугам адвоката, который проанализирует договор и отметит в нём как выгодные, так и опасные аспекты.

Источник: ners.ru