Как согласовать перепланировку квартиры

Более 48% процентов россиян живут в квартирах, имеющих самовольную перепланировку. О том, как правильно и быстро узаконить перепланировку квартиры, какие документы собрать и как организовать процесс, объяснил руководитель адвокатской коллегии «Комиссаров и партнеры» Андрей Комиссаров.

В соответствии со статьей 25 Жилищного кодекса, под перепланировкой помещения следует понимать любые изменения его конфигурации, требующие внесения в соответствующую техническую документацию, а именно, в технический паспорт. Так, например, перенос дверного проема, организация дополнительной комнаты или санузла, изменение площади и целевого назначения внутриквартирного помещения потребует согласования в установленном законом порядке.

Способов согласования перепланировки два: в административном и судебном порядке.

Первый чаще всего применяется, если гражданин только собирается делать перепланировку, а строительные работы еще не проведены. Второй способ наиболее распространен при узаконивании уже имеющей место самовольной перепланировки. Рассмотрим каждый более подробно.

Административный порядок согласования

Для узаконивания изменений гражданину необходимо обратиться в компетентный орган по месту нахождения помещения. В Москве согласование перепланировок отнесено к компетенции Государственной жилищной инспекции (Мосжилинспекция), в Петербурге такими полномочиями наделены межведомственные комиссии (МВК), сформированные при районных администрациях.

«При этом в Петербурге обращение лучше подавать не напрямую, а через многофункциональный центр (МФЦ) соответствующего района, — рекомендует адвокат Андрей Комиссаров, —  поскольку данные центры работают шесть дней в неделю с 9.00 до 21.00. На прием в межведомственную комиссию можно попасть лишь два раза в неделю, продолжительность приема специалистов составляет три часа в день».

Документы, необходимые для согласования перепланировки, следующие.

1. Заявление установленной формы. Здесь нет никаких сложностей, его заполнит сотрудник МФЦ, вам останется только подписать его. Однако следует обратить внимание, что если перепланируемое помещение находится в долевой собственности, то заявление должно быть подписано каждым собственником, либо податель документов должен быть уполномочен на то нотариальной доверенностью.

2. Правоустанавливающие документы и технический паспорт на помещение. К правоустанавливающим документам можно отнести свидетельство о праве собственности, договор социального найма, договор аренды и т. д. Вместе с тем, если перепланировку согласовывает арендатор или наниматель помещения, то вместе с указанными договорами и свидетельством следует предъявить письменное согласие собственника на производство работ. «В законе есть оговорка о том, что свидетельство и техпаспорт предъявлять не обязательно, МВК обязано самостоятельно их запросить, однако это увеличит срок предоставления услуги как минимум на месяц», — поясняет адвокат.

3. Заключение органа по охране памятников культуры (Москомнаследие в Москве и КГиОП в Петербурге). Если перепланируемое помещение находится в здании, признанном памятником культуры, следует получить согласие на перепланировку в органе по охране памятников архитектуры.

4. Проект перепланировки. Данный документ должен быть изготовлен аккредитованной организацией. Именно в нем будут отражены все вносимые изменения с подробным описанием архитектурных решений их исполнения.

Стоимость изготовления и сроки изготовления проекта варьируются в зависимости от его сложности и объема вносимых конструктивно-планировочных решений.

Так, например, средняя стоимость проекта на перепланировку квартиры в Москве при его заказе в коммерческой организации составляет 60−80 тысяч рублей. В Петербурге стоимость ниже на 20% - 30%. «Вместе с тем, в Петербурге наиболее дешево заказ проекта обойдется, если поручить его изготовление ГУП ГУИОН ПИБ (проектно-инвентаризационное бюро) соответствующего района. Стоимость составит приблизительно 12 500 рублей, срок составления 10 рабочих дней», — добавляет Андрей Комиссаров.

Проект выдается минимум в трех экземплярах, один из которых надлежит сдать в ОГПН, один в МВК и один остается на руках у заказчика. В отдельных случаях могут потребоваться дополнительные экземпляры.

5. Заключение районного отделения государственного пожарного надзора (ОГПН). Вне зависимости от сложности перепланировки перед обращением в МВК проект необходимо представить в районный ОГПН, который в течение тридцати календарных дней даст письменное заключение о том, соответствуют ли вносимые изменения нормам пожарной безопасности. Районные отделения пожарного надзора в Петербурге ведут прием по вторникам и пятницам.

Адвокат Андрей Комиссаров утверждает, что при отрицательном результате обращаться в МВК нет смысла. В этом случае следует подкорректировать проект с учетом требований пожарных и повторно сдать его для получения положительного заключения.

Что дальше?

Как происходит согласование? Вышеописанный пакет документов поступает компетентный орган, который, в свою очередь, проверяет его на соответствие требованиям закона. Также перепланировка не должна угрожать жизни и здоровью граждан, ущемлять их права и законные интересы. Срок принятия решения не должен превышать 45 дней.

После принятия решения в течение трех рабочих дней оно направляется заявителю — либо в МФЦ, через который были поданы документы, либо дожидаются исполнителя непосредственно в отделе МВК (в зависимости от избранного способа получения результата услуги).

Здесь следует иметь в виду, что в Петербурге лучше указывать способ получения решения непосредственно в МВК, поскольку зачастую в МФЦ документы не поступают, а заявителю приходится терять время в бессмысленном ожидании. После получения решения вы вправе начать реализовывать согласованный проект.

Согласно предписанию МВК, ремонтные работы должны проводиться квалифицированными специалистами.

Необходимо иметь следующие документы: на производство строительных работ по перепланировке; договор на технический надзор за строительством; договор на вывоз строительного мусора; акты на производство скрытых работ; справка об установке пожарных извещателей или договор на их установку.

По завершении всех работ по перепланировке помещения необходимо заказать в БТИ (в Москве) или ПИБ (в Петербурге) контрольный обмерный план, который составляется после выезда специалиста в квартиру. Он делает контрольные обмеры помещения с указанием площадей и расположения помещений. «Стоимость услуги составляет около 3000 рублей в Петербурге, срок исполнения зависит от района города. Наиболее загружены спальные районы Петербурга, поскольку там строится большинство нового жилья», — отмечает Андрей Комиссаров.

Далее необходимо повторно обратиться в МВК с заявлением о выдаче акта о вводе перепланированного помещения в эксплуатацию. К заявлению следует приложить все вышеуказанные документы на производство работ. Законной считается только завершенная перепланировка, которая подтверждена актом ввода помещения в эксплуатацию.

При благоприятных условиях в Петербурге срок согласования перепланировки в административном порядке составит примерно 4−6 месяцев. Не стоит верить организациям, обещающим узаконить перепланировку в меньший срок.

На что обратить внимание

При заказе проекта перепланировки стоит помнить, что запрещено размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми помещениями, за исключением случаев с двухуровневыми квартирами. Вход в помещение, оборудованное унитазом, не допускается размещать из кухни, кухни-столовой или жилых комнат. Он может быть из коридора или холла. Исключением является размещение входа в санузел из спальни при условии, что в квартире есть еще одно аналогичное помещение, вход в которое расположен из коридора. Стоит отметить, что данное правило довольно легко обойти путем формального разделения помещений аркой-такое архитектурное решение не должно вызвать проблем при согласовании.

Следует иметь в виду, что указанный механизм перепланировки помещения можно использовать лишь в случае внесения незначительных изменений в конструкцию объекта.  

В последнее время наблюдается большое количество отказов в согласовании при внесении более объемных изменений.

Такие действия требуют дополнительных документов, поэтому обращением за помощью квалифицированных специалистов не стоит пренебрегать.

Судебный порядок согласования

Наиболее распространен в последнее время такой способ узаконивания перепланировки, как обжалование отказа МВК (если строительные работы в помещении еще не произведены).

Строительные нормы и правила постоянно модернизируются в сторону ужесточения. «Вместе с тем, МВК Петербурга зачастую не хотят брать на себя лишнюю ответственность, поэтому довольно высока вероятность получить формальный отказ в согласовании перепланировки, даже если такая перепланировка удовлетворяет требованиям закона», — говорит адвокат.

В этом случае необходимо обращаться в суд. Данная категория дел по общему правилу подсудна районному суду общей юрисдикции, однако если собственником перепланируемого помещения является  коммерческая организация, следует обращаться в арбитражный суд.

Срок подачи такого обращения составляет три месяца со дня получения отказа.

В рамках судебного спора необходимо будет провести судебную экспертизу проекта перепланировки, стоимость которой составит около 30 000 рублей в Москве и примерно 20 000 рублей в Петербурге.

Если экспертом будет установлено, что перепланировка не нарушает прав третьих лиц, не угрожает их жизни и здоровью, а также соответствует требованиям закона, судом будет принято положительное решение в признании отказа МВК незаконным, а у вас появится возможность начать реализовывать проект.

Если имеет место самовольная перепланировка, то требуется сохранение помещения в перепланированном состоянии. Узаконить самовольную перепланировку возможно как в судебном, так и в административном порядке. В настоящее время судебный порядок выглядит наиболее быстрым и наименее затратным, поскольку при его реализации необязательно готовить дорогостоящий проект перепланировки.

Подсудность таких исков аналогична описанному случаю, разница лишь в формулировке искового требования. Но следует иметь в виду, что при избрании такого способа защиты прав до обращения в суд необходимо направить в компетентный орган письменное обращение с требованием сохранить помещение в перепланированном состоянии и дождаться получения ответа. Срок ответа по общему правилу составляет 30 календарных дней. В рамках судебного спора также необходимо будет провести экспертизу, однако перечень исследуемых документов будет несколько отличаться.

Успешный судебный процесс по узакониванию перепланировки довольно сложен для гражданина,

не обладающего специальными познаниями в области юриспруденции, поэтому не следует экономить на квалифицированном специалисте, который, в свою очередь, сэкономит ваше время и деньги.

Адвокат Андрей Комиссаров напоминает, что при отказе в удовлетворении иска гражданин будет лишен возможности повторного обращения с аналогичными требованиями в силу действующего процессуального законодательства. Неправильная защита прав может привести к вынесению администрацией района постановления о приведении помещения в исходное состояние.

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/12/01/kak-soglasovat-pereplanirovky-kvartiri/