Как проверить юридическую чистоту жилья?

В настоящее время огромными темпами растет рынок нового жилья. Однако не все покупатели стремятся приобретать квартиры на первичном рынке: или не доверяют качеству строительства, или не желают жить в отдалении от центра города, где возводится большинство новостроя.

В таком случае логичным выходом из ситуации является покупка вторичного жилья. Но здесь нужно быть готовым к возможным неочевидным трудностям. Как избежать проблем и самостоятельно проверить юридическую чистоту сделки по приобретению жилья без привлечения сторонних специалистов? Нам помогает разобраться адвокат Андрей Комиссаров, руководитель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры».

Необходимая предосторожность

Прежде всего, необходимо получить полную информацию и документацию на объект недвижимости, а также сведения о собственнике.

Начать стоит с выяснения наличия у продавца (физического лица) права распоряжаться объектом недвижимости. Законодательство предоставляет такое право только собственнику либо доверенному лицу. Следовательно, необходимо проверить документы продавца на предмет того, является ли он собственником имущества либо имеются ли у него в доверенности полномочия на распоряжение объектом недвижимости собственника имущества.

Также имеет смысл обратиться к любому нотариусу, чтобы выяснить, не отозвана ли доверенность на конкретное доверенное лицо.

Эта информация содержится в единой базе нотариусов. Чем ближе к моменту заключения сделки выяснять эту информацию, тем актуальнее она будет.

Вы в своем уме?

Необходимо проверить дееспособность и правоспособность собственника недвижимости. Прежде всего, возраст продавца и его вменяемость. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ, при совершении сделки лицом, не достигшим совершеннолетия, его интересы представляет опекун и только с разрешения органа опеки и попечительства. Это разрешение также потребуется при наличии в квартире зарегистрированных лиц, не достигших восемнадцатилетия, что закреплено в п. 4 ст. 292 ГК РФ. В случае игнорирования этих норм и регистрации сделки без получения разрешения существует риск расторжения договора купли-продажи органом опеки и попечительства впоследствии.

Если собственник очень пожилой либо есть сомнения в его вменяемости, имеет смысл запросить справку о состоянии его психического здоровья. Справка должна быть актуальной на дату совершения сделки и выданной уполномоченной на это медицинской организацией.

Также следует потребовать медицинские документы, если есть подозрения в наркотической либо алкогольной зависимости продавца.

При пренебрежении данными факторами имеется риск последующего оспаривания договора его родственниками.

Муж и жена — не одна сатана

Возможные затруднения с регистрацией сделки могут возникнуть в связи с брачно-семейным статусом продавца.

Сведения о браке продавца содержатся в паспорте гражданина. При наличии действующего брака необходимо сопоставить дату регистрации брака и дату регистрации права собственности продавца на жилой объект. В случае приобретения квартиры до регистрации брака либо после, но на основании безвозмездной сделки, беспокоиться не о чем – собственник объекта недвижимости может самостоятельно им распоряжаться. Данное право закреплено за каждым из супругов Семейным кодексом РФ.

В ситуации приобретения имущества в период брака необходимо получение нотариального разрешения второго супруга на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). При отсутствии такого разрешения

супруг продавца располагает правом в течение года с момента, когда узнает о заключении данной сделки, обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда недвижимое имущество было приобретено в период брака, а на момент продажи брак уже является расторгнутым. Если брак был прекращен менее трех лет назад от момента совершения сделки, необходимо также получить нотариальное согласие бывшего супруга на продажу имущества либо документ, закрепляющий раздел совместного имущества. Таким документом является либо соглашение о разделе имущества, либо судебный акт, устанавливающий, какое имущество принадлежит каждому из супругов после прекращения брачных отношений.

По истечении трех и более лет с момента расторжения брака собственник имеет право самостоятельно распоряжаться объектом недвижимости, поскольку право предъявления требований бывших супругов о разделе совместно нажитого имущества существует в течение трех лет. Данное право предусмотрено п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ.

Судебная история

После проверки личности продавца следует заняться поиском судебных дел, связанных с объектом недвижимости и собственником данной недвижимости. Согласно ст. 28 ГПК РФ, по общему правилу исковые заявления предъявляются в суд по месту регистрации ответчика (как физического, так и юридического лица). Таким образом, при наличии информации о месте регистрации продавца можно определить судебный орган, который должен рассматривать споры с его участием на стороне ответчика, и далее на сайте суда найти текущие судебные процессы.

Если продавец является юридическим лицом, также имеет смысл поискать судебные процессы с его участием в картотеке арбитражных дел.

Следует обратить внимание на суть найденных споров: если это споры в отношении объектов недвижимости, имеет смысл обратиться к продавцу за объяснениями и попросить его предъявить вам судебные акты для ознакомления. Если выяснится, что предметом спора является или являлся объект недвижимости, который вы планируете приобрести, существует риск стать участником недействительной сделки.

Также следует заинтересоваться исполнительными производствами, возбужденными в отношении продавца. Эту информацию можно получить на сайте Федеральной службы судебных приставов при наличии сведений о фамилии, имени, отчестве (либо наименовании юридического лица) и месте регистрации продавца. В банке данных исполнительных производств можно обнаружить сумму задолженности по ним продавца. В случае значительного размера этой суммы судебный пристав-исполнитель может в любой момент арестовать имущество, принадлежащее продавцу, что повлечет невозможность регистрации сделки купли-продажи.

Сделайте выписку сами

Важным моментом при определении чистоты сделки является проверка самого объекта договора купли-продажи, то есть жилья, которое вы планируете приобрести.

Информация об объектах недвижимости содержится в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Ведение данного реестра осуществляется Росреестром. Все необходимые сведения об объекте содержатся в выписке из ЕГРП. В ней закреплено, кто является собственником объекта, на каком основании и когда у него возникло право собственности, какие обременения и ограничения зарегистрированы в отношении данного объекта.

Добросовестный продавец добровольно предоставляет свежую выписку из ЕГРП для ознакомления покупателю.

Если продавец уклоняется от этих действий, либо если возникают сомнения в подлинности выписки или она была выдана достаточно давно, вам стоит насторожиться и обратиться за получением необходимых сведений самостоятельно.

Заказать изготовление выписки из ЕГРП можно через органы Росреестра, в том числе путем запроса на сайте, либо посредством обращения в многофункциональные центры предоставления государственных и муниципальных услуг. Стоимость предоставления сведений составляет 200 рублей за выписку в бумажном виде и 150 рублей за выписку в электронном виде. Срок предоставления выписки органами Росреестра (в том числе при заказе на сайте) составляет пять рабочих дней, а при заказе через МФЦ около девяти рабочих дней. Не стоит исключать возможность получения выписки из ЕГРП даже тогда, когда документ, предоставленный продавцом, не вызывает у вас подозрений. Небольшие денежные и временные затраты обеспечат вам спокойствие при заключении дорогостоящей сделки.

Обременения: арест, залог, аренда

Существуют различные обременения, информацию о которых покупатель сможет обнаружить лишь в выписке из ЕГРП и которые могут стать непреодолимым препятствием для заключения сделки.

Обременением, которое становится однозначной причиной невозможности государственной регистрации сделки, является арест. Суть ареста заключается в запрете регистратору вносить в реестр прав изменения касательно конкретного объекта, а собственнику – отчуждать объект недвижимости. Арест накладывается судебным актом либо постановлением судебного пристава-исполнителя.

Еще один вид обременения – залог. Возникает залог в силу договорных отношений, обеспеченных продаваемым объектом в качестве залога. Обременение в виде залога должно быть зарегистрировано в Росреестре и отражаться в выписке из ЕГРП. В соответствии с ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ, регистрация смены собственника объекта недвижимости невозможна без официального согласия залогодержателя.

Кроме того, предмет продажи может быть обременен долгосрочной арендой.

Таковой считается аренда, срок которой по договору превышает 1 год. Этот договор подлежит государственной регистрации в соответствии с ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ и отражается в выписке из ЕГРП. Данное обременение не влечет отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, но может создать сложности в пользовании имуществом в дальнейшем. Поскольку при смене собственника помещения права арендатора на пользование этим объектом недвижимости не изменяются и не прекращаются.

Третьи лица

Важным моментом при покупке жилья является получение информации о возможных третьих лицах, зарегистрированных в нем. Эта информация содержится в карточке регистрации по утвержденной форме № 9. Данную справку может получить только собственник помещения либо представитель по нотариально удостоверенной доверенности в паспортном столе.

Продажа жилых помещений с зарегистрированными лицами, которые давно уже там не проживают, но и с регистрации не сняты, — явление нередкое.

Следует учесть, что снятие лица с регистрационного учета без согласия этого лица возможно только посредством обращения в судебные органы и сопряжено со многими сложностями.

Берите ипотеку

Риэлторы и юристы готовы за вознаграждение проверить приобретаемую квартиру на юридическую чистоту. Однако у покупателей, приобретающих жилье с помощью ипотечного кредитования, есть возможность получить грамотное сопровождение сделки и полную проверку всех документов с минимальными затратами. Банк самостоятельно и за свой счет полностью проверяет сделку, продавца и объект недвижимости на предмет их юридической чистоты и отсутствия возможных рисков.

Если вы даже не планировали брать ипотеку, поскольку располагаете средствами для полной оплаты жилья, все равно можно рассмотреть вариант с получением ипотеки на небольшую сумму и досрочным ее погашением. Сумма ипотечных процентов за год может быть намного ниже стоимости услуг по профессиональному сопровождению сделок купли-продажи жилья!

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2015/12/28/kak-proverit-uridiceskyu-cistoty-jil_a/