Как построить жилой дом на участке сельскохозназначения и не нарушить закон?

Нецелевое использование земель в Российской Федерации запрещено законом

Сельскохозяйственные земли (далее — земли СХН) должны использоваться по прямому назначению — для нужд сельского хозяйства. В ст. 78 Земельного кодекса РФ приведен закрытый перечень использования земель СХН, и в него не включено удовлетворение гражданами бытовых нужд, связанных с проживанием. Особой охране подлежат сельсхозугодья — пастбища, сенокосы, пашни и т.д. (ст. 79 ЗК РФ). В соответствии с целевым назначением на землях СХН могут находиться нежилые здания и сооружения, необходимые для производства, обработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что подтверждают суды (см. апелляционные определения Волгоградского областного суда от 02.07.2015 по делу № 33-7277/20152, Ростовского областного суда от 07.06.2016 по делу № 33-9147/2016).

Жилой дом, построенный на земле СХН, могут снести как самовольную постройку. Возникнут и другие проблемы: практически невозможно получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности, присвоить адрес жилому дому. Незаконное жилое строительство, незарегистрированный жилой дом могут выявить в ходе проверок уполномоченные контролирующие органы: Россельхознадзор, территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере природопользования, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (постановление Правительства РФ от 02.01.2015 № 1 «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре»). Собственнику выпишут штраф за нецелевое использование земли (ст. 8.8 КоАП РФ), а участок могут изъять (ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Так, на участке СХН без разрешительной документации частными лицами были возведены жилые дома — более 60 объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В отношении кооперативного хозяйства было возбуждено дело об административном правонарушении согласно ч. 2 ст. 8.8 КоАП РФ (см. постановление Верховного суда Республики Дагестан от 29.09.2016 по делу № 4а-325/2016).

Включаем участок в земли населенного пункта

Чтобы построить жилой дом, получить объекту адрес, провести коммуникации за счет муниципалитета, необходимо перевести земли СХН под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). При этом изменить только вид разрешенного использования земли не удастся — нужно менять категорию земель на «земли населенных пунктов» (ст. 7 ЗК РФ) с видом разрешенного использования «под индивидуальное жилищное строительство». При этом важно, что переводить земли в другую категорию могут только собственники, арендаторы не имеют такого права.

Перевод земель СХН в другую категорию допускается в исключительных случаях (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Единственное законодательно подходящее основание — изменение черты населенных пунктов, а подходящее условие — включение участка в границы населенного пункта в порядке утверждения или изменения генерального плана.

Чтобы получить итоговый разрешительный документ — акт о переводе земель из одной категории в другую, нужно пройти сложный бюрократический путь. Потребуется, в частности, убедить муниципальные органы в необходимости такого перевода, предоставить объемный пакет документов (согласно ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Например. жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области могут подробно ознакомиться с порядком перевода земель в ИЖС, с требованиями, предъявляемыми к ходатайству, на сайте Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом: информация о порядке перевода, требования к заявлению и документации, как составить ходатайство. Там же опубликован регламент предоставления госуслуги.

В каких случаях могут отказать в переводе земель под ИЖС

Помимо формальных проблем с документами, поводом для отказа в переводе участка земель СХН под ИЖС является ситуация, при которой земельный участок удален от населенных пунктов, не граничит с ними; перевод вступает в противоречие с генпланом; участок относится к охраняемой зоне или имеет вкрапления лесного фонда. Если же вблизи участка уже имеются жилые постройки, проведены коммуникации, проблем с переводом земель, как правило, не возникает.

Споры о «доме фермера»

Есть мнение, что закон не запрещает построить дом фермера на земле сельхозназначения лицу, занятому индивидуальной трудовой деятельностью. «Дом фермера» — это не особый статус недвижимости. Данный термин упоминается лишь в Санитарных правилах 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства». В соответствии с п. 5.2.4 правил «в сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача… дом фермера и др.)».

Также фермеры ссылаются на Федеральный закон от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». В ст. 6 этого закона сказано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить хозяйственные и иные постройки, необходимые для ведения хозяйства. Если исходить из того, что жилой дом может быть отнесен к «иным постройкам», то строительство на землях сельхозназначения правомерно.

Однако результаты судебных споров свидетельствуют об обратном: ни Земельный кодекс РФ, ни Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» не дают право фермеру возводить жилой дом на землях СХН, а для жилого дома обязательна определенная категория земель (см. определения Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 № 1586-О, Калужского областного суда от 11.09.2013 по делу № 33-2150/2013). Жилой дом нельзя отнести к «иным постройкам», это не средство производства.

Но в каждом правиле есть исключения: так, фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012).

Подведем итоги.

По общему правилу, чтобы построить дом на территории земель СХН и не нарушить закон, необходимо изменить категорию земельного участка и получить нужный вид разрешенного использования — под ИЖС. Если это невозможно, к вам могут быть приняты меры: оспорить сделки, начислить штрафы, снести дом, изъять участок.

Однако существует нюанс: если земля в собственности, а дом построен в соответствии с санитарными нормами и нормами пожарной безопасности, суды отказывают местной администрации, обратившейся с иском о сносе жилого дома как самовольной постройки, так как ее права при этом не нарушаются (см. постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2015 № Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 08.06.2015 по делу № 33-2940/2015). Снести дом могут только по требованию лица, права и законные интересы которого нарушаются, по инициативе прокурора либо органа, наделенного таким правом по закону (см. постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010). Также подлежат сносу дома в зоне так называемых красных линий, например, в непосредственно близости от газопровода (см. апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу № 33-12960/2015). Если же вы используете землю СХН по прямому назначению — с ориентацией на сельхозпроизводство (выращиваете плодовые культуры, содержите питомник), привлечь вас к административной ответственности будет сложно. При этом наличие жилого дома, если он никому не мешает и не занимает большую часть участка, существенной роли не сыграет.

Итак, если официальное оформление жилого дома не имеет для вас принципиальной важности и срочности и вам отказали в переводе статуса земель СХН в земли населенного пункта и ИЖС, строиться можно. Однако называть объект жилым домом нельзя, лучше ограничиться получением разрешения на строительство административно-бытового объекта недвижимости или складского помещения. Но когда появится необходимость продать дом как жилой с целью получить за него соответствующую плату, нужно будет обязательно пройти необходимые процедуры и оформить его в собственность.

Тем не менее следует помнить, что жилое строительство на землях сельскохозяйственного назначения всегда несет риски привлечения к ответственности. Нужно осознавать это и быть готовым защищать свои интересы в суде.