Что делать при банкротстве застройщика?

Вы заплатили по договору долевого участия деньги за квартиру, а застройщик не построил или не достроил дом. Такие ситуации нередки сейчас и продолжат возникать в будущем. Какие же существуют сценарии действий дольщиков?

Если застройщик не выполнил своих обязательств по предоставлению жилья в срок, покупатели могут требовать возврата средств, заплаченных за квартиру, по договору долевого участия. Причем дольщик имеет право не только на сумму, оплаченную по договору, но и на полное возмещение убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств застройщиком. Убыток рассчитывается как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости на момент банкротства застройщика и его стоимостью на момент заключения договора долевого участия.

Также для защиты своих прав граждане могут заявлять требования о передаче им приобретенных квартир и объектов незавершенного строительства.

О том, когда следует требовать объекты недвижимости, а когда лучше вернуть деньги, рассказывает руководитель Санкт-Петербургской коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров.

Для участника долевого строительства нет ничего страшнее, чем узнать о том, что его застройщик объявил о своей несостоятельности. В 2011 году законодатель предпринял попытку защитить права граждан, инвестировавших денежные средства в строительство жилья, путем введения специальных положений закона, регламентирующих порядок банкротства застройщиков.

Процедура банкротства в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к застройщику как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования. Однако практика показала, что, как и ранее, невезучие дольщики имеют большой шанс остаться и без денег, и без квартир, если заявят неправильные требования либо совершат необходимые действия за пределами процессуальных сроков.

Конкурсное производство

Принятие арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом влечет открытие конкурсного производства, которое является финальной стадией банкротства застройщика. Все имущество должника идет с молотка, после чего несостоятельный застройщик ликвидируется.

Следует обратить внимание, что в силу положений ст. 124 закона N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» общий срок конкурсного производства составляет 6 месяцев. Заявление о включении в реестр требований кредиторов необходимо подать не позднее двух месяцев с момента официального опубликования сведений об открытии конкурса.

С 2008 года официальным источником публикации сведений о банкротстве является газета «Коммерсантъ», поэтому если вы являетесь дольщиком и не уверены в благонадежности своего застройщика, нужно отслеживать информацию в данном издании. Кроме того, можно периодически проверять, не возбуждено ли дело о банкротстве застройщика, что отображается на сайте картотеки арбитражных дел.

Очень важно не пропустить указанный срок, поскольку по его истечении реестр будет закрыт и дольщик фактически потеряет возможность восстановления своих прав.

Действующее законодательство не предусматривает возможности продления или восстановления указанного срока, а в случае пропуска требование кредитора будет удовлетворяться только после удовлетворения требований реестровых кредиторов.

В ходе конкурсного производства требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной законом о банкротстве. Дольщиков законодатель относит к третьей очереди. К кредиторам первой очереди относятся лица, которым причитается компенсация за причинение вреда жизни или здоровью. К кредиторам второй очереди относятся граждане, состоявшие с застройщиком в трудовых отношениях. В рамках четвертой очереди осуществляются расчеты с иными кредиторами.

Также до требований реестровых кредиторов удовлетворяются требования по текущим платежам застройщика. К текущим платежам законодатель относит платежи, обязательства по которым возникли после даты принятия заявления о признании должника банкротом.

Требуем передачи квартиры

Поскольку дольщики относятся лишь к третьей очереди кредиторов, велик риск того, что денег для оплаты всех обязательств у застройщика не хватит и до дольщика с денежным требованием очередь не дойдет. Поэтому предпочтительно требовать от застройщика передачи квартиры.

Если многоквартирный дом близок к окончанию строительства либо он уже введен в эксплуатацию, но право собственности на квартиры еще не зарегистрировано за гражданами, следует обратиться в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Важно помнить, что подавать заявление нужно в пределах двухмесячного срока включения в реестр требований кредиторов и только в рамках дела о банкротстве.

Если гражданин обратится в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности, то суд прекратит производство по делу, а дольщик рискует остаться ни с чем!

Под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (подпункт 2 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Существуют два основных обстоятельства, при доказанности которых требование о включении в реестр будет удовлетворено судом. Первое — необходимо доказать, что вы заключали с застройщиком договор, по которому у вас возникла обязанность оплатить строящееся жилье, а у застройщика — обязанность по передаче в вашу собственность квартиры в многоквартирном доме. Второе — нужно доказать факт оплаты указанного договора.

Требование о передаче помещения следует заявлять только в том случае, если ваш объект недвижимости уже построен. В противном случае, например, если построено только пять этажей здания, а ваша квартира должна быть на седьмом этаже, целесообразнее обращаться с требованием о возврате денежных средств.

Требуем денег

Перед обращением в суд имеет смысл проверить разрешительную документацию застройщика на строительство и права на земельный участок. В последнее время участились случаи фальсификации недобросовестными застройщиками разрешительной документации и строительство многоквартирных домов на земельных участках, не предназначенных для этих целей.

Если вам не повезло столкнуться именно с таким случаем, то требовать передачи объекта не стоит, поскольку данный дом имеет признаки самовольной постройки. В силу действующего законодательства такие строения подлежат сносу за счет денежных средств собственников квартир. Поэтому даже если на момент признания застройщика банкротом городские власти не обращались в суд с требованием о сносе здания, это еще не значит, что они не сделают этого в ближайшем будущем. Владение квартирой в таком здании сродни бомбе замедленного действия, которая может взорваться в любой момент.

Так собственники могут остаться не только без квартиры и денег, но и несут риски, связанные с дополнительными многомилионными расходами на снос многоквартирного дома.

Заявление о включении в реестр требований кредиторов, в котором учитываются денежные требования, также подается в арбитражный суд. Как и в случае с требованием о передаче помещения дольщику, необходимо доказать, что им был заключен и оплачен договор долевого участия.

Достраиваем своими силами

Если жилой дом не достроен, дольщики имеют возможность в качестве компенсации получить права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок для того, чтобы достроить здание своими силами.

Для реализации этого права они должны создать жилищно-строительный кооператив, которому и будут переданы права на достройку.

Соответствующее решение принимается дольщиками или их представителями на собрании участников строительства путем голосования. Вместе с тем должен быть соблюден ряд условий, перечень которых содержится в ст. 201.10 Закона о банкротстве. Например, общая стоимость прав застройщика на здание и землю, если оценивать их как единый объект, не должна превышать общий размер требований участников строительства, включенных в реестр, более чем на 5%. Объект незавершенного строительства должен принадлежать застройщику на праве собственности. Земельный участок также должен быть в собственности застройщика или принадлежать ему на ином законном основании. Также законом предусмотрены и иные условия.

Данный механизм погашения требований кредиторов на практике встречается довольно редко ввиду сложности его реализации, но именно он был бы идеальным выходом для дольщиков при банкротстве застройщика.

 

Источник: http://journal.mirkvartir.ru/analytics/2016/03/09/cto-delat-pri-bankrotstve-zastroisika/