Экспертные статьи

В результате многолетней тотальной приватизации был сформирован класс так называемых "несостоятельных собственников", для которых предоставленное благо оборачивается тяжким бременем. Исполнять обязанности по оплате коммунальных услуг, своевременно производить оплату взносов на капитальный ремонт в условиях нестабильной экономической ситуации становится все сложнее. Положение усугубляется новым порядком расчета налога на имущество – на основе кадастровой стоимости, которая в разы превышает инвентаризационную.

Стремительный рост коммунальных тарифов, значительно опережающий темпы инфляции, повышение цен на товары первой необходимости и увеличение кредитных ставок заставляют граждан увеличивать процент расходов на жизненно необходимые покупки и погашение займов, сокращая сумму средств, направляемых на оплату услуг ЖКХ.

Между строк: на первое апреля 2015 года в городе Санкт-Петербург суммарный объем просроченной задолженности населения по квартплате достиг восьми с половиной миллиардов рублей. Около десяти процентов жителей Северо-Западного федерального округа можно отнести к категории «хронических» должников жилищно-коммунальных служб.

В целом по России ситуация следующая. По данным Росстата, к сентябрю 2015 года число граждан с уровнем доходов, не превышающем прожиточного минимума, составило двадцать миллионов триста человек. Количество малоимущих увеличилось по сравнению с предыдущим годом на два миллиона триста человек. За чертой крайней бедности живет одна десятая процента россиян. Это около ста сорока тысяч нищих, которые вынуждены выживать на полтора доллара в день на человека.

Эксперты прогнозируют дальнейшее падение уровня жизни российских граждан. Официальный уровень бедности в 2016 году вырастет до шестнадцати процентов от общей численности населения. А в отдаленной перспективе, учитывая возможность массовых сокращений на предприятиях в кризисный период, в категории малоимущих могут оказаться от тридцати процентов до половины россиян.

Власти предлагают гражданам освободиться от долгового бремени, добровольно и безвозмездно передав недвижимое имущество государству. В Государственную Думу внесен законопроект, который, по мнению автора инициативы, первого заместителя председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елены Николаевой, станет эффективным инструментом регулирования процедуры деприватизации.

Из истории деприватизации

Итак, под деприватизацией понимается процедура передачи ранее приватизированной жилой недвижимости из частной собственности в собственность государства и муниципалитетов. Она не является чем-то новым. Возможность вернуть жилье государству предусмотрена российским законодательством с 2004 года. В двадцатой статье закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" изначально заложена норма об «обратной приватизации», согласно которой малоимущие россияне, приватизировавшие единственный находящийся у них в собственности объект жилой недвижимости до первого января 2007 года, могли передать его в государственную или муниципальную собственность, заключив с органами власти договор о социальном найме.

С течением времени данная норма не раз подвергалась изменениям. С 2006 года право обратной приватизации распространялось на всех граждан с одним условием – если единственная принадлежащая им квартира была приватизирована до первого марта 2010 года. С наступлением обозначенной даты условие изменили, продлив срок до первого марта 2013 года. В 2012 году практику продления сроков отменили, и право на деприватизацию объявили бессрочным.

На сегодняшний день каждый россиянин имеет право независимо от сроков приватизации объекта жилой недвижимости передать квартиру в государственную или муниципальную собственность при одновременном соблюдении следующих условий:

1. жилой объект должен быть единственным местом постоянного проживания собственника;

2. передаваемое жилье должно быть полностью свободным от обязательств.

Существующая сегодня процедура, по мнению инициаторов нового законопроекта о деприватизации, имеет ряд ограничений, не позволяющих гражданам реализовывать свои права в полном объеме, что влечет необходимость обращаться в судебные органы. Такая ситуация способствует формированию недоверия граждан к российскому законодательству и действиям представителей государственной власти.

Что нового несет законопроект?

Снимаются некоторые ограничения

Сейчас отказаться от собственности могут только те граждане, кто получил жилье в собственность в порядке приватизации. Законопроект предполагает, что передать государству можно будет не только недвижимость, полученную в собственность в результате приватизации. Право безвозмездной передачи объекта недвижимости государству может быть реализовано в отношении любого жилого помещения - независимо от путей его приобретения. То есть «отказаться» можно от квартиры, полученной в результате сделки купли-продажи, дарения, наследования и так далее.

При этом условие о необходимости согласия других собственников помещения остается неизменным.

Только для малоимущих

С 2006 года возможность передать жилье государству и стать нанимателем квартиры получили все россияне, независимо от уровня достатка, что привело к злоупотреблению правом. Некоторые собственники ветхого жилья деприватизировали недвижимость с целью улучшения своих бытовых условий - увеличения площади жилья. Корыстный план заключается в том, что владельцы ветхого жилья при сносе недвижимости по закону претендуют на квартиру аналогичной площади. Если же квартира принадлежит государству, а жилец пользуется ей на основании договора социального найма, новое жилье предоставляется «по нормам» - восемнадцать "квадратов" на одного зарегистрированного. Таким образом, если одинокому жильцу квадратных метров прибавить не удастся, то большая семья из нескольких человек взамен однокомнатной квартиры может получить вполне просторную трёхкомнатную или даже две отдельных квартиры.

Законопроект Елены Николаевой вводит в существующий порядок ограничение: право на деприватизацию предлагается предоставить исключительно малоимущим россиянам и тем лицам, которые могут быть признаны таковыми.

Кому выгодно?

Для государства и муниципальных образований деприватизация – хорошая возможность пополнить жилищный фонд социального использования.

Для большинства граждан, напротив, законопроект о передаче квартир в госсобственность кажется абсурдным. Зачем добровольно отказываться от ценного имущества - единственного жилья - без перспективы получения материальной компенсации? Их логика вполне понятна, однако в некоторых случаях собственники находят в процедуре деприватизации существенную выгоду.

В первую очередь об «обратной приватизации» задумываются граждане, которые не в состоянии содержать свою квартиру, отвечать по обязательствам, но категорически не желают переезжать в более доступное малогабаритное жилье. В первую очередь, речь идет об одиноких людях, пенсионерах, инвалидах, безработных либо россиянах с минимальным уровнем доходов. Когда собственник становится нанимателем, он может получить выгоды, помимо снижения размера обязательных платежей, в виде дополнительных льгот на оплату жилищно-коммунальных услуг, положенных владельцам муниципального жилья.

Во-вторых, в некоторых случаях деприватизация может явиться оптимальным выходом для собственника, жилье которого значительно пострадало в результате возгорания, обрушения или иных обстоятельств. Работы по восстановлению и приведению в надлежащее состояние приватизированного жилья полностью ложатся на собственника (если в происшествии нет виновных), за состояние же муниципального объекта недвижимости несут ответственность органы местного самоуправления. Таким образом, процедура деприватизации предоставляет возможность малообеспеченным гражданам, отказавшись от права собственности, получить пригодную для проживания квартиру.

В-третьих, передать жилье в собственность муниципалитета — значит гарантированно избежать интереса со стороны мошенников и "черных риэлторов", а также лишить права наследования корыстных родственников.

Точка невозврата. Негативные последствия деприватизации

Решение о деприватизации нужно принимать обдуманно, потому что наряду с вышеописанными выгодами передача приватизированной квартиры в государственную либо муниципальную собственность чревата негативными последствиями. Главное из них — это утрата права распоряжаться недвижимостью, невозможность заключения сделок. Став бессрочным арендатором жилья по договору социального найма, бывший собственник теряет возможность не только дарить и продавать квартиру, но и сдавать ее в аренду, использовать в качестве залога при оформлении кредита и даже производить перепланировку.

Кроме того, прежде чем принять решение о деприватизации, собственник квартиры должен осознать, что это своеобразная точка невозврата и обратный процесс будет невозможен. Тем не менее, если в приватизации принимали участие несовершеннолетние граждане, то по достижении восемнадцати лет они получат возможность реализовать свое законное право на оформление квартиры в собственность.

Владеть или пользоваться?

Комментарий адвоката Андрея Комиссарова:

Если гражданин желает деприватизировать квартиру, не обязательно ждать момента вступления законопроекта в силу. Передать приватизированную квартиру и бремя ее содержания можно уже сегодня. С этой целью законодательством предусмотрены довольно гибкие механизмы в рамках Гражданского кодекса. Для тех собственников, кто видит в деприватизации существенные выгоды, но не желает безвозмездно отдавать недвижимость государству, существует альтернативный путь. К примеру, одинокий престарелый человек может заключить со знакомым или родственником договор пожизненного содержания с иждивением. В этом случае третье лицо принимает на себя затраты по содержанию квартиры и пожизненному обеспечению жильца. При этом все условия прописываются в договоре. Собственник может не дарить недвижимость безвозмездно, а передать его за определенную плату или получать ежемесячные платежи, одновременно имея право проживать в переданном жилье. Но в настоящее время к такому альтернативному решению проблемы большинство граждан относится с опасением.

Также хотелось бы затронуть вопрос о том, действительно ли гражданин получает ощутимую выгоду от деприватизации в части коммунальных платежей. На самом деле существенной разницы в размере квартплаты приватизированного и неприватизированного жилья нет, если речь идет об однотипных квартирах и равном потреблении ресурсов. Наниматель оплачивает помимо потребляемых жилищно-коммунальных услуг еще и найм.

Владеть или пользоваться – решать Вам. Только имеет ли смысл передавать квартиру государству с целью экономии?

Автор: Комиссаров Андрей Федорович